Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/4576 K.2019/1785

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.03.2007 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; satılan hissenin zeminde fiili taksime tabi tutulduğu ve davacının müstakil olarak kullandığı anlaşılmakla davanın reddine dair verilen 20.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı ...'ın 5756 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 08.05.2006 tarihinde 1685/2400 pay satın aldığını, davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ..., dava konusu taşınmazı 6.500,00TL bedelle satın aldığını, ancak tapuda belediye rayiç fiyatı üzerinden işlem yapıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalıya pay satışının 10.05.2006 tarihinde yapıldığı, davanın ise 20.03.2007 tarihinde açıldığı, MK'nin 733/son maddesi gereğince önalım hakkının 3 ay içerisinde kullanılması gerektiği, buna karşılık süre geçtikten sonra dava açıldığı, her ne kadar davacı tarafça satıştan sonradan haberdar olduğuna ilişkin iddia ileri sürülmüş ise de özellikle paydaşlardan ...'in beyanı da göz önünde bulundurulduğunda davacının satıştan önceden haberdar olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmün, davacı vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 01.03.2011 tarih ve 2010/11718 Esas, 2011/2260 Karar sayılı ilamıyla yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kuralın "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusu olduğu, bu bildirimin de herhangi bir bildirim değil noter aracılığı ile yapılacak bildirim olduğu, önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olmasının sürenin işlemesine yol açmayacağı, bu hükmün emredici nitelikte olup Hukuk Genel Kurulunun 13.04.2005 tarih 2005/6-230 Esas 244 Karar sayılı ilamının da bu doğrultuda olduğu,

davacıya yasal anlamda bir bildirimde bulunulmadığından davanın süresinde açıldığının kabulü ile işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmiş olması gerekirken yazılı gerekçe ile verilen kararın doğru olmadığı gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda satılan hissenin zeminde fiili taksime tabi tutulduğu ve davacının müstakil olarak yer kullandığının anlaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK’nin 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir. Bu nedenle davacıya seçimlik hakkını kullanması için süre verilmelidir. Önalım hakkına ilişkin payın satış yapan önceki paydaşa dönmesi davacının ilk satışla doğan önalım hakkını kullanmasına engel değildir.

Bu gibi hallerde ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli farklı ise davacının hangi satış bedelinden sorumlu olacağı önem kazanır. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek yoktur.

Somut olaya gelince; dosya içerisinde bulunan 08.05.2006 tarih 5149 yevmiye sayılı resmi senette, dava dışı ...'ün dava konusu taşınmazdaki 1685/2400 hissesini davalı ...'a satış yolu ile devrettiği, yine 08.09.2011 tarih 20511 yevmiye sayılı resmi senette de davalı ...'ın dava konusu taşınmazdaki 1685/2400 hissesini diğer paydaş ...'e satış yolu ile devrettiği anlaşılmaktadır.

Davacı, davasını taşınmazdaki payı satın alan son malik ...'e yöneltmemiş, HMK'nin 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkı sorulmamıştır.

5756 ada, 3 parsel sayılı taşınmazdan 08.05.2006 tarihinde pay satın alan davalı ...'ın payını yargılama sırasında diğer davalı ...'e 08.09.2011 tarihinde satış yolu ile devrettiğinden bu pay yönünden davacıya HMK'nin 125. maddesi uyarınca seçimlik hakkının sorulması daha sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.