Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/5490 K.2019/558

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.04.2013 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, 2512, 2513, 2514, 2515 ve 2516 parsel sayılı taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını ... 1. Noterliğinin 09.01.1995 tarih ve 406 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı ...'nun murisi... ve diğer davalılar tarafından davacıların murisi ...'a satışının vaat ve taahhüt edildiğini, bedelinin peşin ödendiğini belirterek tapu kayıtlarının iptali ile miras payları oranında davacılar adına tescili, mümkün olmaması halinde ise dava konusu payların güncel bedelinin tazminini istemiştir.

Bir kısım davalılar vekili, zamanaşımı itirazında bulunduklarını, ölü tapu kayıt maliklerinin, mirasçılarının, kimliklerinin ve davalıların paylarının belirsiz olduğunu, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazların maliklerinin dava dışı kişiler olduğu, davacılar tarafından davalılar ile taşınmaz arasındaki ilişkinin ispat edilememesi nedeniyle sözleşmenin ifa kabiliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olaya gelince, dava konusu 2512, 2513, 2514, 2515 ve 2516 parsel sayılı taşınmazlar ... 1. Kadastro Mahkemesinin 1989/606 Esas, 1992/39 Karar sayılı kesinleşen ilamı gereğince ... oğlu ... kızı ... ve ... oğlu ... adına paylı mülkiyet halinde hükmen tescil edilmiştir. Tapu kayıt malikleri ile davalılar arasındaki irsi bağ bulunup bulunmadığı saptanamamıştır.

Bu durumda mahkemece ilgili tapu sicil ve nüfus müdürlüğünden tapu kayıt maliklerinin kimliklerinin tespitine yarar tüm bilgi ve belgelerin temin edilmesi, davalılar ile tapu kayıt malikleri arasında irsi ilişki var ise mirasçılık belgelerinin alınması için davacı tarafa yetki ve süre verilmesi, irsi ilişkinin varlığının ispatlanabilmesi halinde işin esası hakkında bir kurulması gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu kararda yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.