Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/6308 K.2019/4931

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 09.07.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacıların ortak murisinin dava konusu 7970 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduğunu, taşınmazın 5/100 hissesinin davalıya satıldığını, davacıların satışı haricen öğrendiğini, taraflarına yapılmış kanunun aradığı anlamda resmi bir bildirim bulunmadığını, yasal önalım hakkı nedeni ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu edilen yerin küçük bir çay ocağı olduğunu, davalının uzun yıllardır burada kiracı olduğunu, satışa çıkarılınca da satın aldığını, davacıların durumu bildiğini ve kötüniyetle dava açtığını, davalının taşınmazı satın aldıktan sonra 15.000TL masraf yaptığını, taşınmazda tüm hissedarların kullandığı kısımların belli olduğunu, dava konusu yerin büfe olarak kullanıldığını, diğer hissedarların taşınmazda kendi oturdukları daireler olduğunu, o yüzden taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, davanın reddi gerektiğini savunmuş, kabul edilmesi durumunda ise davalının yaptığı masrafların iadesini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 7970 parsel sayılı taşınmazın davalı adına kayıtlı 5/100 hissesinin davalı tarafça taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı imalatlar bedeli olan 6061TL’nin davacılar tarafından davalıya ödenmesi şartı ile iptali ile iptal edilen bu hissenin davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda; davacı vekili 7970 parsel sayılı taşınmaz için önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davalı tarafça taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı imalatlar bedeli olan 6061TL’nin davacılar tarafından davalıya ödenmesi şartı ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de mahkemece davalının fiili taksim savunmasının araştırılmadığı görülmüştür.

Bu durumda mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılmalı, özellikle zeminde davacının ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı yer olup olmadığı belirlenmeli, taraf tanıkları keşif mahallinde dinlenmeli, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınmalı, tüm deliller birlikte değerlendirilmeli, davacının ve davalıya pay satan paydaşın kullandığı yer yok ise davanın kabulüne, var ise reddine karar verilmesi için kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; davalı yararına yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar için tazminata hükmedilmişse de iptal hükmünün tazminat şartına bağlı olarak kurulduğu anlaşılmış; ancak şarta bağlı şekilde hüküm verilemeyeceğinden bu husus da doğru görülmemiştir.