Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/6678 K.2016/9862

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.03..2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ve davalılar ... vekili ile ... Konut Yapı Koop. vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 29.11.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili gelmedi. Davacı vekili Av. ... ile davalı ... Konut Yapı Kooperatifi Başkanı geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, davalı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasında ... Noterliğinde 10.08.1994 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenici ... Konut Yapı Kooperatifine bırakılan 118/3 parsel sayılı taşınmazdaki D Blok K.7/132 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümün haricen düzenlenen 15.03.2005 günlü sözleşme ile yüklenici tarafından satışının vaat edildiğini, yükleniciye karşı edimlerini yerine getirdiğini, tapunun devredilmediğini ileri sürerek, 3 parsel sayılı taşınmazdaki 13 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.

Davalı yüklenici; davacının kooperatif üyesi olduğunu, tapular dağıtılırken davacının yurtdışında olduğundan tapusunu alamadığını ve 13 no'lu mesken tapusunun arsa maliklerinden ... adına kayıtlı olduğunu, tescile karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.

Davalı arsa maliki ... ise yüklenicinin edimini yerine getirmediğini, iskan ruhsatının alınmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davanın kabulüne ilişkin hüküm, Dairemizin 02.07.2012 günlü ve 2012/8365 E., 9084 K. sayılı bozma ilamı ile, "mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 30.09.2011 günlü inşaat bilirkişisi raporundan, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklendiği edimlerin bir kısmını tam ve eksiksiz olarak yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Ancak eksik ve ayıplı iş oranı belirlenmemiştir.

Bu nedenle, uzman bilirkişilerin katılımı ile keşif yapılarak dava konusu taşınmazdaki eksik ve ayıplı işlerin bedelleri saptanmalı, inşaat seviyesinin yüzde olarak katlanılabilir bir seviyede bulunduğunun belirlenmesi halinde bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya süre verilmelidir.

Bunun yanında, davalı taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan halefi olan davacıya iskan ruhsatı alması için süre verilerek tüm eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir" gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak eksik işler bedeli hesaplanmış, davacı tarafından depo edilmesi üzerine davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili, davalı arsa sahibi vekili ve davalı yüklenici vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur.

Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını doğrudan ona karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. v.d. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir.

Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki bağımsız bölüm malikinin savunması Borçlar Kanununun 167. maddesine dayalıdır.

Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü ifadır. Kötü ifanın sonuçlarına ise sözleşmenin yüklenici olan tarafı veya onun temlik ettiği üçüncü kişi (davacı) katlanmalıdır.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığı altında somut olaya gelince; Davalılar arasındaki 10.08.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapının “genel iskanının alınması” borcunu yükleniciye yüklemiştir. Yapıya genel iskanın alınmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece iskan ruhsatının alınması konusunda hiçbir araştırma yapılmamış ve eksik işler arasında sayılmayarak bedeli konusunda herhangi bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiştir. Ayrıca inşaattaki eksikliklerin 19.07.2013 tarihli keşiften sonra tamamlandığı davalı yüklenici tarafından ileri sürülmektedir. Mahkeme tarafından ileri sürülen bu hususta herhangi bir araştırma yapılmaması doğru görülmemiştir. Kaldıki ilk bozmadan önce tespitte belirlenen eksik işler bedeli ile, bozmadan sonra saptanan bedel arasında fark mevcuttur.

Bu durumda mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılarak davalı yüklenicinin iddiaları araştırılmalı, genel iskan ruhsatı verilmesinin engeli olup olmadığı bilirkişiye incelettirilmeli, bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin ne olduğu yetkili merciden sorulmalı, bu bedel arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmeli ya da davacıya genel iskan ruhsatı almak üzere yetki ve uygun bir süre verilmesi, iskan alınmışsa davanın bedel depo ettirilmeden kabul edilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre 10.08.1994 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olan arsa sahiplerinin tamamının davada taraf olmaması da doğru görülmemiştir.