Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/8555 K.2019/2076

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.01.2015 gününde verilen dilekçe ile TMK'nın 729. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 729. maddesi gereğince temliken tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, maliki olduğu tapuda bağ vasfıyla kayıtlı 1901 parsel sayılı taşınmazı üzerine yaklaşık 30 yıl önce iyiniyetli olarak diktiği fıstık ağaçlarından bir kısmının davalıya ait komşu 1907 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kaldığının tespit edildiğini ileri sürerek uygun bir bedel karşılığında davalıya ait taşınmazda yaklaşık 12-13 adet ağacın bulunduğu kısmın tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, tapuya kayıtlı taşınmazlarda iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 718/2 maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Türk Medeni Kanununun 729. maddesi bu kuralın istisnalarından birisini düzenlemiş, zemin ile üzerindeki bitkiler arasındaki bağlantıyı kesmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise bitki sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerine menkul niteliği taşımayan (meyve ağaçları, asma yani bağ fidanları gibi) bitkiler dikilmiş olmalıdır.

TMK’nın 729. maddesinde başkasının arazisine... kimseye tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup,... ve onun külli halefleri tarafından, fidan dikilirken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 729. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, başkasının arazisine... kimsenin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nın 729. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin fidanları diken kimseye verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural,... kimsenin elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

... kimsenin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan kimsenin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. (Sübjektif koşul)

b) İkinci koşul, başkasının arazisine fidan dikmek suretiyle yetiştirilen ağaçların taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. Ağaçların kapladığı alanın ifrazı mümkün ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise... kimsenin taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, ağaçların yetiştirildiği arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; her ne kadar mahkemece, tapulu taşınmazlarda iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, özellikle davalı adına kayıtlı olduğu belirtilen 1907 parsel sayılı taşınmazın tedavüllü tapu kaydı ile kadastro tutanağı getirtilip davacının iyiniyetli olup olmadığı gerektiği şekilde incelenmeksizin ve dava konusu ağaçların bulunduğu kısım yönünden temliken tescile karar verilebilmesi için gerekli tüm yasal şartların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmaksızın hüküm kurulması isabetsizdir.

Bu durumda mahkemece, TMK'nın 729. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil için gerekli yasal şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin, tarafların tüm delilleri de toplanıp birlikte değerlendirilerek belirlendikten sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

KARŞI OY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılmıyorum.