Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2016/9270 K.2019/6711

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25/02/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05/11/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalının...Mahallesi 861 ada 177 parsel sayılı taşınmazda dava dışı paydaşlardan 05.06.2013 ve 21.06.2013 tarihlerinde pay satın aldığını, önalım hakkı nedeni ile davaya konu davalı adına kayıtlı payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, ortaklığın giderilmesi davası açtıklarını, bu davanın haksız ve kötüniyetle açıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı tarafından davacıya çıkartılan noter ihtarnamesinin 22.07.2013 tarihinde tebliğ edildiği ve TMK'nin 733 md. kapsamında davacının satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay geçtikten sonra mevcut davayı açtığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK'nin 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nin 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 2005/470 sayılı Kararı da bu doğrultudadır.

İhtarnamede, satımın soyut olarak bildirilmesi yeterli değildir. En azından satımın konusu, satış bedeli, satım tarihi, ödeme koşulları, satıcı ve alıcı ile diğer esaslı sayılabilecek koşul ve unsurların da bildirilmesi gerekir.

Somut olaya gelince; dosya içerisinde bulunan Uşak 3. Noterliği'nin 20.07.2013 tarihli 6700 yevmiye sayılı ihtarnamesi incelendiğinde; ihtar edenin alıcı ..., ihtar edilenin diğer paydaş ..., içeriğinin "861 ada 177 parselde 5/1312 ve 6/41 pay toplamının şahsına ait olduğunu, geriye kalanın ...'a ait olduğunu, defalarca yüz yüze görüştüklerinde ya al, ya sat ben alayım demesine rağmen razı olmadığını, arazinin m2 fiyatının 200,00TL olduğunu, bu fiyata aynı hukuki yollarla 10 gün içinde satma ve alma işlemi yapıp yapmayacağını bildirmesini, 10 gün içerisinde herhangi bir işlem yapmaz ise yasal hakları kullanacağını" ihtar ettiği görülmektedir.

Tebligat parçasından ihtarnamenin muhatabı ...'ın tevziat saatlerinde çarşıya gitmesi sebebiyle ...'e 22.07.2013 tarihinde tebliğ edildiği, kapısına 2 nolu haber kağıdı yapıştırıldığı isimden ve imzadan imtina eden komşusuna haber verildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, davanın süresi içinde açılmadığından reddine karar verilmiş ise de, önalım hakkının kullanılmasına yönelik düzenlenmiş usulüne uygun bir ihtarname olmadığı, satış sözleşmesinin içeriğinin (satımın konusu, satım tarihi, satış bedeli, ödeme koşulları, satıcı ve alıcı ile diğer esaslı sayılabilecek koşullar...) ihtarnamede belirtilmediği, taşınmazın alınması yada satılmasına ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece usulüne uygun ihtarname düzenlenmediğinden, satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açıldığından işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.