Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/1141 K.2020/7651

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.02.2015 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.08.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne; duruşma istemin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalılardan ...,... ve diğer davalıların murisleri ...ve ...’nun, Çeşme Noterliğinin, 07.07.2004 tarihli ve 5730 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile; yine davalılardan ... ve diğer davalıların murisleri ... ve ...’nun, İzmir 24. Noterliğinin, 09.07.2004 tarihli ve 19426 yevmiye sayılı sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile ...

Mahallesi, 417 ada 1 parsel, 530 ada 1, 3 ve 6 parsel sayılı taşınmazlardaki tüm hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline satmayı vadettiklerini, bedelin nakden ve peşinen müvekkili tarafından ödenerek taşınmazlardaki zilyetliğin müvekkiline devredildiğini; davacının, her taşınmazda paydaş olup, taşınmazlardaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmiş olduğunu ileri sürerek satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlardaki davalılar ve bir kısım davalılar murisleri adına kayıtlı payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar ...,..., ... ve ... davanın zamanaşımından sonra açıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taşınmazlardaki elbirliği mülkiyeti çözülmediği, dolayısıyla sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Somut olay incelendiğinde; davaya konu 530 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma işlemi sonucunda 530 ada 21 ve 22 parsel numarası ile tapuya tescil edildiği, 530 ada 22 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma işlemi sonucu dava dışı Hazine adına tescil edildiği, 530 ada 21 parsel ve davaya konu diğer taşınmazların ise; tamamının tarla vasıflı olduğu, her taşınmazda satış vadeden davalıların ve vefat etmiş tüm vaat borçlularının paylarının bulunduğu,

bir başka ifadeyle satış vaadinde bulunan davalıların ve bir kısım davalılar murislerinin taşınmazlarda paylı malik oldukları, satış vaadine konu payların ise bu kişilerin paylarının tamamı olduğu, dolayısıyla davalılar arasında payda iştirak halinde mülkiyet sözkonusu ise de payın tamamının satışı vaadedildiğinden sözleşmenin ifa olanağının olmadığını söyleyebilme imkanın bulunmadığı, öte yandan davacının taşınmazlarda paydaş olduğu da gözetildiğinde taşınmazlar tarla niteliğinde olsa da pay ve paydaş adedinin de artmayacağı hususu izahtan varestedir.

Hal böyle iken mahkemece işin esasına ilişkin araştırma yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Açıklanan sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.