Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/1168 K.2018/2577

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 03.10.2016 gün ve 2015/16971 Esas- 2015/7748 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; dava konusu 1255 sayılı parselde kayıtlı 18, 91, 95 ve 96 nolu bağımsız bölümleri 10.4.1999 tarihinde harici satış senedi ile davalıdan 24.000 TL bedel karşılığı satın aldığını, bedeli tamamen ödediğini, bu nedenle bahsi geçen bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile adına tescilini talep etmiştir.

Mahkemece, taşınmazların sadece resmi senet ile satılmasının mümkün olduğu, harici satış senedinin geçersiz olduğundan bahisle dava reddedilmiş, davacı vekilinin temyiz talebi üzerine Dairemizin 03.10.2016 tarih, 2015/16971 esas, 2016/7748 karar sayılı ilamıyla hükmün onanmasına karar verilmiştir.

Davacı vekili, karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Somut olayda; davacı 10.4.1999 tarihli adi senet ile yeni 3636 parsel 18, 91, 95 ve 96 no'lu bağımsız bölümleri davalıdan satın aldığı ve bedelini ödediği gerekçesi ile dava açarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunmuştur. Dava dilekçesi iflas idare memuru olan avukat ...'a tebliğ edilmesine rağmen herhangi bir cevap sunulmamıştır.

Mahkemece taraflar arasındaki adi yazılı senet geçersiz kabul edilerek tapu iptal ve tescil talebi reddedilmiştir. Halbuki davacı ... ile davalı müflis inşaat şirketi arasında yapılan sözleşme alacağın temliki hükümlerine tabi olup, yukarıda belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararı' na göre geçerlidir.

Bu durumda mahkemece davalı firmanın yapsatçı konumunda olup olmadığı araştırılmalı, yapsatçı konumunda ise yapılan satış sözleşmesi alacağın temliki hükümlerine göre yazılı şekilde yapılması nedeni ile geçerli kabul edilmelidir.

Ticaret Mahkemesinin iflasa karar vermesi anında borçlu hakkında iflas açılmış olur. Bundan sonra müflisin masaya giren mal ve hakları üzerindeki tasarruf yetkisi kısıntıya uğrar ve masaya geçer. Müflis masaya giren bir mal ve hak üzerinde tasarrufta bulunmuşsa bu işlem geçersizdir. İflas kararından önce müflisin temlik sözleşmelerinden doğan borçları taşınmazın tapu kaydı henüz müflis üzerinde bulunduğundan masaya geçmekle iflas nedeniyle asıl akit (satım akti) yapılamamaktadır.

Kural olarak sözleşmeler taraflardan birinin iflas etmesiyle son bulmazlar. Bu halde iflas etmemiş olan taraf sözleşmenin ifasını isteyebilir. Ancak sözleşmenin ifasını talep hakkı bir iflas alacağıdır. Davaya konu temlik iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu bakımdan sözleşmenin alacaklısı olan taraf iflastan önce yapılan sözleşmedeki bütün borçlarını müflise karşı yerine getirmiş ise alacağı para borcundan başka bir şey olduğundan alacağını para alacağına çevirerek masaya yazdırabilir. (İ.İ.K. m. 198)

Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda inceleme yapılması gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Ne var ki bu hususlar bu defa yapılan incelemede tespit edildiğinden, Dairemizce 03.10.2016 tarih, 2015/16971 Esas, 2016/7748 Karar sayılı ilamıyla verilen onama kararın kaldırılmasına, hükmün yukarıda açıklandığı gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.