Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/1438 K.2020/8259

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14/07/2014 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18/06/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile davalıların arasında ...

1. Noterliği'nde 10.03.1995 tarihli ve 2511 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, söz konusu satış vaadi sözleşmesi ile 3 ada 33 parselde kayıtlı taşınmazda murisleri adına kayıtlı hak ve hisselerin tamamını davacı ...'a 30.000.000TL bedel karşılığında satmayı vaat ve taahhüt ettiklerini, taşınmazın bedelinin ödendiğini, davalıların satış vaadi sözleşmesiyle satmayı vaad ettikleri hisselerin bir kısmını yasal olmayan bir şekilde Yusuf Karabey'e sattıklarını, bu satış için ...

2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2010/679 Esas, sayılı davasıyla tapu iptal ve tescil davası açtıklarını, mahkemece davanın kabulüne karar verildiğini ve kararın 11.06.2014 tarihinde kesinleştiğini belirterek dava konusu 3 ada 33 parselde davalıların Yusuf Karabey'e satışını yaptıkları hisselerin dışında kalan diğer hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

Davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulü ile ifraz ve tevhit sonucu oluşan 2161 ada 1 parsel sayılı taşınmazda A4 blok 2. kat 5 No'lu bağımsız bölümde hissedar ... hissesi ile, aynı yerde A4 blok 3. kat 12 No'lu bağımsız bölümde hissedar ... ve ...'ın hisselerinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir. Öte yandan feshi veya iptali dava edilmediği sürece davada dayanılan sözleşme ayaktadır.

Dairemizin uygulamasına göre de, biçimine uygun sözleşmede kararlaştırılan bedel borcunun dava açılmadan önce tamamen veya kısmen yerine getirmeyen vaat alacaklısının da açtığı davanın dinleneceği bu gibi durumlarda mahkemenin birlikte ifa kurallarını gözeterek bir hüküm kurulması gerektiği kabul edilmektedir.

Türk Medeni Kanununun 6. maddesi hükmü gereğince, “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” İspat yükünün belirlenmesinde genel kural, iddiasını veya savunmasını bir olaya (vakıaya) dayandıran tarafın o vakıayı ispat etmesidir; çünkü, o taraf dayandığı olaydan kendi lehine sonuç çıkarmıştır. Taraf kendi lehine sonuç çıkardığı vakıanın doğruluğunu ispatlamalıdır.

Somut olay incelendiğinde. 10.03.1995 tarihli ve 2511 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak 30.000.000TL kararlaştırılmış olup davacının satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak taşınmazın adına tescilini talep edebilmesi için kendi edimini yerine getirdiğini kanıtlaması gerekmektedir. Mahkemece, sözleşme içeriğinden satış vaadi alacaklısının bedeli ödediği kabul edilmiş ise de, ...

1. Noterliğinin 10.03.1995 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin içeriğine bakıldığında satım bedeli 30.000.000TL olarak kararlaştırıldığı ancak bu bedelin sözleşmenin vaat borçlularına ödendiğine ilişkin bir ibarenin bulunmadığı görülmüştür. Nitekim davalılar vekili de temyiz dilekçesinde, davacı tarafın taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davalıların satış bedelini aldıklarını söylemişse de bu hususu kanıtlayamadıklarını belirtmiştir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; satış vaadi alacaklısının bedeli ödediğini ileri sürdüğü, davalı tarafın ise bedelin ödenmediğini savunduğunun ve sözleşmenin iptaline yönelik mahkemece verilmiş bir hüküm bulunmaması veya taraflarca feshedilmemiş olması nedeniyle geçerli sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulabileceğinin anlaşılmasına göre davacıya satış bedelinin ödendiğini kanıtlaması için süre verilmesi ile verilen süre içerisinde satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ödendiğinin kanıtlanması halinde davanın kabulüne, kanıtlanamaması halinde bedelin ödenmediği anlaşılırsa;

taşınmazdaki davalılara ait hisselerin dava tarihindeki rayiç değerinin, kısmen kanıtlanması halinde bedelin kısmen ödendiği anlaşılırsa; satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bedelden ödenen miktar ödenmeyen miktara oranlandıktan sonra bulunan bu oranın taşınmazdaki davalıya ait hisselerin rayiç bedelinin ne kadarına tekabül ettiği tespit edilerek, birlikte ifa kuralı gereği davacının ödemesi gereken bedel belirlenip davalıya ödenmek üzere davacıya depo etmesi için uygun bir süre verilerek, bu süre içerisinde borç depo edilirse davayı hüküm altına almak olmalıdır.

Mahkemece, belirtilen hususlar üzerinde durulmadan bedel ödenmişçesine istemin kabulü doğru görülmemiş, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi hükmün bozulmasını gerektirmiştir.