Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/1595 K.2020/8792

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10/12/1997 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 25/11/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ... mirasçıları vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Asıl ve birleştirilen dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Asıl davada davacı ... vekili, müvekkili ile bir kısım davalılar murisi ... arasında ...

Noterliğinde 23.09.1977 tarihli ve 11770 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme ile davalıların murisi ...'ın kendi murisi ...'dan doğrudan kendisine ve yine aynı muristen önce annesine onunda ölümü ile yine kendisine intikal edecek olan 92 ada 1 parsel, 91 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline satmayı vaat ettiğini, taşınmazların teslim edildiğini,

bakiye 150.000,00TL'nin ferağ anında ödeneceğinin kararlaştırıldığını belirterek sözleşme ile satışı vaat edilen taşınmazlardaki muris ...'ın miras paylarının ve halen zilyetliğinde bulunan arazinin davalılar adına olan paylarının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

Asıl davada davalı ... mirasçıları vekili, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede yazılı bedelin ödenmediğini, dava konusu 91 ada 11 ve 12 parsel sayılı taşınmazların satış vaadi sözleşmesinin konusu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Asıl davada diğer davalıların vekilleri, muris ... dışındaki mirasçıların davacı ile alışverişinin bulunmadığından ve iştirak halindeki mülkiyete son verildiğinden muris ... mirasçıları dışındaki davalılara husumet yöneltilemeyeceğini, davanın zamanaşımına uğradığını, muris ...'ın tek başına yaptığı sözleşmenin geçersiz olduğunu ve taşınmazlarda imar uygulaması yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Birleştirilen davada davacı ... vekili, müvekkili ile bir kısım davalılar murisi ... arasında ...

2. Noterliğinde 27.02.1992 tarihli ve 2959 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme ile davalıların murisi ...'ın kendi murisi ...'dan kendisine intikal edecek olan 16.10.1942 tarihli ve 10 numaralı taşınmazdaki miras hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline satmayı vaad ettiğini, 26.10.1942 tarihli 10 numaralı taşınmazın tapu kaydının kadastro çalışmaları sırasında ...

Günlükbaşı 91 ada (eski 1 ada) 12 parsel sayılı taşınmaz olarak revizyon gördüğünü, 12 parselin davalılar ile dava dışı 3. kişiler arasında kadastro mahkemesinde çekişme konusu olup davalılar adına tesciline karar verildiğini ve 3194 sayılı İmar Yasasının 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulaması sonucunda başka parsel numaralarını aldığını belirterek 91 ada (eski 1 ada) 12 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması ile gittisi olan parsellerdeki davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

Birleştirilen davada davalı ... mirasçıları vekili, bu davada Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu ve sözleşmede yazılı bedelin ödenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Asli müdahiller, vaad alacaklısı ...'ın satış vaadi sözleşmesindeki alacağının bir kısmını teşkil eden ve halen 182 ada 2 parsel sayılı taşınmaz içerisinde kalan 400 m2'lik arsa ile içindeki binayı 08.09.1980 ve 17.06.1994 tarihli ekli sözleşmeler uyarınca kendilerine temlik ettiğini ve zilyetliğini devrettiğini belirterek 182 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 400 m2'lik kısmının ... varisleri yerine alacağın temliki hükümleri uyarınca adlarına tesciline ve içindeki 2 katlı binanın da kendilerine ait olduğunun beyanlar hanesine yazılmasına karar verilmesini istemiştir.

Fer'i müdahil ... vekili, vaad alacaklısı ...'ın bu alacağının bir kısmını 11.08.1982 ve 10.11.1984 tarihli yazılı belgelerle müvekkili Kemal'e temlik ettiğini, müvekkili tarafından mahkemenizin 1997/324 Esas sayılı davasıyla vaad borçluları aleyhine cebri tescil davası açıldığını ve iş bu davada verilecek kararın vaad alacaklısı ... tarafından müvekkiline temlik edilen alacağın akıbetini etkileyeceğini belirterek hukuki yararı bulunduğundan derdest olan bu davaya müdahil olarak katılmalarına karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, birleştirilen davada davanın HMK'nın 150. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına, asıl davada davacı ... tarafından açılan davanın kısmen kabulü ile, ... ilçesi ... Köyü 175 ada 4 parsel, 176 ada 2 parsel, 178 ada 2 parsel, 180 ada 1 parsel, 182 ada 2 parsel de ... ... mirasçılarının paylarının iptali ile ... mirasçıları adına miras payları oranında tapuya tesciline, depo edilen 2.449,92TL'nin ... ... mirasçıları tarafından eşit olarak ödenmesine, asli müdahiller ..., ... ve ... tarafından açılan davanın reddine, ...'nun davacı yanında davaya katılma istemi fer'i müdahale niteliğinde bulunduğundan karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Hükmü, asıl ve birleştirilen davada vaad borçlusu ... mirasçıları vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Somut olay incelendiğinde; dosya içerisine alınan ...

Noterliği 23.09.1977 tarihli 11770 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre vaat borçlusu vaat konusu taşınmazları 300.000 TL bedel karşılığında ...'a satmayı vaat ettiği, vaadine karşılık 125.000,00TL bedeli peşin aldığı, 1978 yılı aralık ayı sonunda 25.000,00TL'yi talep ve tahsil edeceği, bakiye 150.000,00TL'yi de ihtilafın sona ermesine müteakip vaat konusu miras hissesinin devri esnasında talep edeceği anlaşılmıştır.

Dava konusu taşınmazların satış vaadi sözleşmesiyle belirlenen bedelinin bir kısmının ödenmediği görülmüştür.

Mahkemece, TBK'nin 97. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereğince taşınmazların dava tarihindeki rayiç değeri keşif yapılıp bilirkişi raporu alınarak saptanmalı, bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ile ödemiş olduğu bedel oranlanarak, dava konusu taşınmazların dava tarihindeki rayiç bedeli belirlendikten sonra satış bedelindeki oranlamaya göre saptanacak bakiye satış bedelinin depo ettirilmesine karar verilmesi gerekirken bilirkişi tarafından denkleştirici adalet ilkesine göre oranlama yapılmış olması doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.