Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/4036 K.2017/7554

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.11.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkiline 12.11.2007 tarihli resmi satış vaadi sözleşmesi ile 137 parsel sayılı ...ınmazdaki davalılar adına kayıtlı payların tamamının satışının vaad edildiğini, satış bedelinin nakden ve tamamen ödenmiş olduğunu ancak davalıların tapuyu devretmediğini ileri sürerek davalılar adına kayıtlı hisselerin iptaliyle müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olmadığını, 10 yıllık sürenin geçtiğini ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan ...ınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, ...ınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

...ınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen ...ınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir ...ınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen ...ınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde ...ınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu ...ınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.

Hazine ...ınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Somut olaya gelince; davalılar ... 1. Noterliği'nin 03.08.2001, 06.08.2001 tarihli vekaletnameleri ile davadışı ...'ın vekil olarak tayin edildiği, ...'ın ise ... 1. Noterliği'nin 03.10.2001 tarih, 7414 yevmiye no'lu vekaletnamesi ile davadışı ...'ü vekil tayin ettiği, vekil ... tarafından ...

1. Noterliği'nin 03.06.2002 tarih, 4426 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile anılan davalıların 137 parsel sayılı ...ınmazdaki hak ve hisselerinin tamamının davadışı ... ...'a satışının vaad edildiği, satış bedelinin nakden ve tamamen ödendiği ve ...ınmazdaki zilyetliğin de devredildiği; davalılar ... tarafından ... 6. Noterliği'nin 08.08.2001 ve 10.08.2001 tarihli vekaletnameleri ile davadışı ...'nın vekil olarak tayin edildiği, vekilin tarafından ...

3. Noterliği'nin 04.11.2002 tarih, 3277 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile anılan davalılar adına vekaleten kendi adına asaleten dava konusu 137 parseldeki hak ve hisselerin tamamının davadışı ... ...'a satışının vaad edildiği, bedelin nakden ve peşinen ödendiği, zilyetliğin de devredildiği; ... ... tarafından ise ...

2. Noterliği'nin 12.11.2007 tarih, 10674 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile 03.06.2002 ve 04.11.2002 tarihli sözleşmeleri ile sahibi bulunduğu 137 parseldeki hak ve hisselerinin tamamının davacıya vaad edildiği, bedelin nakden ve peşinen ödendiği, zilyetliğin de devredildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca dava konusu 137 parsel sayılı ...ınmaz davalıların murisi ...adına kayıtlı iken davalılar adına paylı olarak 20.07.2012 tarihinde hükmen tescil edildiği anlaşılmaktadır.

O halde davalılar ... dava konusu ...ınmazdaki paylarının tamamını ... 1. Noterliği'nin 03.10.2001 tarih, 7415 yevmiye no'lu satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...'a vaad ettikleri ve zilyetliği de devrettikleri, davacıya yapılan devrin dayanağının ise sonraki tarihli satış vaadi sözleşmesi olduğu anlaşılmakla önceki tarihli sözleşmenin dikkate alınacağı ve davalıların da 137 parseldeki paylarının tamamını önceki tarihli sözleşme ile devrettikleri gözönüne alındığından bu davalılar açısından davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ayrıca davalılar ...'a yöneltilen dava açısından ise; yukarıda yapılan açıklamalar ışığında mahkemece satış vaadi sözleşmesinde mülkiyeti devir borcu yüklenen tarafın tapu kayıt maliki olduğu gözönüne alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.