Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/4810 K.2018/3983

Davacı vekili tarafından, 27.10.2015 tarihinde verilen dilekçeyle ... iptali ve tescil olmaz ise tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 13.12.2016 tarihli hükmün ... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davalılar tarafından talep edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin kabulüne dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya ve içeriği incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR

Davacı, davalıların miras bırakanı ...'in, dava konusu ... İli, ...İlçesi, 529 ada, 3 sayılı parsel sayılı taşınmazın 183/17280 payı üzerine yaptığı iki katlı binanın zemin katındaki 1 nolu dairesini ...1. Noterliğince düzenlenen 06.09.2006 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile 15.000,00 TL bedelle satın aldığını, bedelini peşin ödediğini, yeri teslim alarak satış tarihinden beri oturduğunu ileri sürerek, davaya konu 529 ada, 3 parsel sayılı taşınmazın 183/17280 payı üzerine yapılan binanın zemin katındaki 1 nolu dairenin adına tesciline, olmazsa fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak ve ek dava açmak üzere şimdilik 10.000,00 TL alacağın satış vaadi sözleşme tarihi olan 29/06/2006 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2015/447 E. 2016/505 K. sayılı ve 13.12.2016 tarihli Kararı ile; satış vaadi sözleşmesiyle binada bulunan 3 daireden zemin katta bulunan 1 numaralı dairenin satışının vaaddedildiğini, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması bu aşamada mümkün olmadığından muris ... adına tapuda kayıtlı olan 183/17280 payın Kezban adına olan kaydının 1/3'ünün tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükme karşı davalılar istinaf isteminde bulunmuş ve ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi 183/17280 payı bulunan muris ...'in 10/11/2007 tarihinde öldüğü, ölüm ile birlikte terekenin mirasçılara geçtiği ve elbirliği mülkiyetine konu olup, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddi gerektiğinden, yerel mahkeme kararını kaldırmış ve davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı ... iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Ancak satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olayda, satış vaadi borçlusu muris ... 3 parsel sayılı taşınmazda paylı malik olup kendi payına yaptığı binadan bağımsız bölüm satmıştır. Daha sonra ölmüş; dava, tüm mirasçılarına karşı açılmıştır. Bu durumda elbirliği ortağı malikin satışından söz edilemez.

Davacı noterde usulüne uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayanarak satın aldığı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir. Muris paylı malik olduğu taşınmazda yaptığı binada zemin kat daireyi davacıya satmayı vaadetmiştir. Dava konusu binada kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadığı, 02.05.2016 tarihli bilirkişi raporunda açıklanmıştır. Bu durumda satıcı, davalıların murisi ...'in taşınmazda 183/17280 payı bulunduğundan 24.04.1978 tarih, 3/4 sayılı içtihat birleştirme kararı da gözetilerek, satışa konu zemin katın arsa payının uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanması bu payın davalıların murisi adına kayıtlı paydan iptal edilerek, davacı adına tesciline karar verilmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.