Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2017/5496 K.2021/1903

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.10.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmazsa alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; ikinci kademedeki talebin kabulüne dair verilen 04.05.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalının 194 parsel sayılı taşınmazdaki miras hak ve hisselerinin tamamını 28.05.2002 tarihli, 5376 yevmiyeli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle müvekkiline satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, vaad bedelinin ödendiğini, davalının tapuyu devretmekten kaçındığını ileri sürerek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesini kabul etmediğini, okuma yazması olmadığını, sözleşmeyi kira sözleşmesi zannettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın iştirak halinde mülkiyete konu olduğu, henüz davalı adına kayıtlı hisse miktarı belirlenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının ödemiş olduğu 2.500,00 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Somut olaya gelince, davacı ile davalı, dava konusu 194 parsel sayılı taşınmazın maliki olan kök muris Yusuf Durmaz’ın mirasçıları olup satış vaadi sözleşmesi elbirliği malikleri arasında yapılmıştır. Satış vaadine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkin davalarda elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payı, alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin ifa kabiliyeti olduğu dikkate alınarak davacının tescil talebiyle ilgili olarak işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.