Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/1073 K.2021/2642

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23/02/2010 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 30/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ve ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, bu talebin kabul edilmemesi halinde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalıların babası ... arasında akdedilen Niğde 2. Noterliğinin 28.07.1989 tarihli ...yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca 1182 parsel üzerinde bulunan binada bulunan 2 numaralı dükkan ile 6 numaralı dairenin satışının kararlaştırıldığını, bu iki adet taşınmaz tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bu talebin mahkemece kabul edilmemesi halinde ise taşınmaz değeri olan 152.272,00TL tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili, babalarına davacı tarafından sözleşme uyarınca herhangi bir ödeme yapılmadığını, öte yandan sözleşmenin muvazaalı olup sözleşmedeki asıl amacın terekeden mal kaçırmak olduğunu, talebin zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Davalı ... ise açılan davayı kabul ettiğini, taşınmazların 1989 yılından beri davacının tasarrufunda olduğunu beyan etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 1182 parsel sayılı taşınmazda tarafların murisi ... adına kayıtlı 308/369 hissenin 52/369 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.

Somut olaya gelince; dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 1182 parsel sayılı taşınmazda 2 numaralı dükkan ile 6 numaralı dairenin satışının kararlaştırıldığı, bilirkişi raporlarında taşınmaz üzerinde bulunan binanın bodrum, zemin ve 5 katlı normal bina olarak inşa edildiği, kat irtifakının kurulu olmadığı tespit edilmiş, ilgili belediye başkanlığı imar servisinden taşınmaz üzerinde bulunan yapıya ilişkin yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığının araştırılmadığı,

mahkemece yapılan keşif sonucu alınan inşaatçı bilirkişi rapor ve ek raporunda satış vaadi sözleşmesine konu dairenin bulunduğu binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek, dava konusu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binaya ruhsat alınması halinde satış vaadi sözleşmesine konu daire ve dükkana ilişkin arsa payı hesap edilerek bu miktara yönelik pay iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölüm ile dükkana ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi,

hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından tazminat talebinin değerlendirilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.