Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/1128 K.2018/5488

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.07.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 19.12.2017 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili I blok 11 nolu dairenin alımı konusunda ... İnş.Taah.Ltd.Şti ile müvekkili arasında 15.09.2009 tarihli protokolun imzalandığını satım bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini ancak dava konusu dairenin davalı ...’a inşaatın yapımı için yükleniciye vermiş olduğu paranın teminatı olarak devredildiğini, yüklenici ile ... arasında 11 nolu dairenin devri konusunda imzalanan 05.08.2011 tarihli protokolün taşınmazın teminat amacıyla devredildiğinin ispatı olduğunu, davalı ...’un dava konusu dairenin davacıya satıldığını bilerek satın aldığını kötüniyetli olduğunu beyan etmiştir.

Davalı ... dava konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını iyiniyeli olduğunu davanın reddini talep etmiştir.

Davalı yüklenici,davayı kabul ettiğini dava konusu taşınmazın davalı ...’a teminat olarak devredildiğini taşınmazın bedelinin davacıdan tahsil edildiğini beyan etmiştir.

Şirket yetkilisi ... dava konusu dairenin davacıya satıldığını, davalı ...’tan inşaatın yapımı için para aldığından, bu paranın teminat olarak 3 adet daire ile birlikte dava konusu daireyide devrettiğini, 05.08.2011 tarihli protokolü yaptıklarını davalı ...’a dairenin davacıya satığını söylemediğini ancak parasını ödemem halinde daireyi iade etmesi gerektiğini bildiğini beyan etmiştir.

Mahkemece tapu iptal ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024. maddesinde de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut olayda mahkemece davacı ve yüklenici arasında yapılan protokolün adi yazılı şekilde yapıldığı, geçerli olmadığından bahisle davalı ...'a karşı ileri sürülemeyeceği de belirtilerek tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de davacı ile yüklenici arasındaki temlikin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğundan 15.09.2009 tarihli protokol geçerlidir.

Ancak bu satış işlemi davalı ...'a karşı TMK 1023 - 1024 maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden tüm dosya kapsamından davalı ...'un dava konusu daireyi verdiği paranın teminatı olarak aldığı, dava konusu dairenin davacıya satıldığını bilmediği anlaşıldığından, davalı ...'un kötüniyetli olduğundan söz edilemez. Davacının iyiniyetli malike karşı şahsi hakka dayanması mümkün olmadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davasının reddedilmesi gerekir.

Kararın açıklanan gerekçeyle bozulması gerekirse de tapu iptal ve tescil istemi sonuçta reddedildiğinden, karar gerekçesinin yukarıda açıklanan şekilde değiştirilerek düzeltilmesi ve hükmün HUMK’nun 438/son maddesi uyarınca gerekçesi düzeltilmiş bu şekli ile onanması uygun bulunmuştur.