Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/1331 K.2018/6043

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.06.2015 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil (sözleşmeye dayalı önalım hakkı nedeniyle) ve ipoteğin kaldırılması talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 14.12.2017 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, sözleşmeye dayalı önalım hakkı nedeniyle ... iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin ... 1. Organize Sanayi Bölgesi 255 ada 2 no'lu parselde kain fabrika binası ve arsa vasfındaki taşınmazın önceki maliki dava dışı ... Tekstil Ltd.

Şti. ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca taşınmazda halen kiracı olduğunu, 15.06.2011 başlangıç tarihli olup taraflar arasında yenilenerek devam eden kira sözleşmesinin 6. maddesi ile müvekkiline önalım hakkı tanındığını, dava dışı önceki malik tarafından müvekkiline gönderilen 13.12.2013 tarihli ihtarname ile dava konusu taşınmazın satılacağının bildirildiğini, ayrıca davalı ... San. ve Tic.

A.Ş. ile taşınmazın 2.250.000,00 TL'ye satımı hususunda anlaşıldığı belirtilerek müvekkilinin aynı bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının sorulduğunu, müvekkilinin ise 10.01.2014 tarihli cevabi ihtarname ile bedelin çok yüksek olması nedeniyle taşınmazı satın alamayacağını bildirdiğini, dava konusu taşınmazın 14.01.2014 tarihinde davalı ...

A.Ş'ye satıldığını, ancak yeni malik davalı tarafından müvekkili aleyhine açılan kira bedeli tespiti davasında taşınmazın ihtarnameyle bildirilen bedel üzerinden değil, 1.150.000,00 TL'ye satıldığını öğrendiklerini, satış işleminin muvazaalı olduğu gibi dava konusu taşınmaz üzerine diğer davalı banka lehine de muvazaalı olarak ipotek konulduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazın ... kaydının iptali ile davalı şirkete yapılan satış bedeli üzerinden müvekkili adına tescilini, ayrıca diğer davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.

Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili, davaya konu önalım hakkının tapuya şerh edilmediğinden müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, ayrıca yasal süresinde de kullanılmadığını, davacının kötüniyetli olarak bu davayı açtığını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı ...Ş. vekili de müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, davacı tarafça verilen kesin süre içerisinde harcın tamamlanmadığı gerekçesiyle davanın usulden reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 23.01.2017 tarihli 2016/6013 Esas, 2017/436 Karar sayılı ilamı ile özetle; davacı tarafından verilen süre içerisinde harcın yatırılmaması davayı takipsiz bırakmakla aynı sonucu doğuracağından 6100 sayılı HMK'nın 150/1. maddesi uyarınca dosyanın işlemden kaldırılmasına karar verilmesi, eksik harcın üç ay içerisinde tamamlanması halinde davaya devam edilmesi, üç ay içerisinde tamamlanmaması halinde ise davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozmaya uyularak, davacı tarafa eksik harcı tamamlaması için süre verilmiş; davacı tarafça süresi içerisinde eksik harç yatırılmış; yapılan yargılama sonucunda da davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “... kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna ... kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı ... A.Ş. ile ona satış yapan (kiralayan) dava dışı ... Tekstil Ltd. Şti. arasında el ve işbirliği bulunduğunu, davalı kayıt sahibinin mülkiyeti, sözleşmeye dayalı önalım hakkını bertaraf etmek kastiyle ve kötüniyetle kazandığını ileri sürdüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, sözleşmeye dayalı önalım hakkı tapuya şerh edilmese bile mülkiyet hakkı sahibinin sözleşmeye dayalı önalım hakkını bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanması gerekir.

Bu durumda mahkemece, öncelikle davalı ... A.Ş.'ye taşınmazı satış yoluyla temlik eden ... Tekstil Ltd. Şti'nin davalı olarak davaya katılımının sağlanması, daha sonra muvazaa iddiasının yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda tarafların delilleri de toplanmak suretiyle birlikte değerlendirilip araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

Öte yandan, önalım hakkına dayalı ... iptali ve tescil davasının ... kayıt malikine karşı açılması gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece, davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi de doğru görülmemiş; açıklanan sebeplerle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

KARŞIOY

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usule ve kanuna uygun olup, onanması görüşündeyiz. Bu nedenle hükmün bozulması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyoruz.