Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/1389 K.2018/3235

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.07.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 17.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 23.01.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan feri müdahil vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı ...'ın 23/07/2008 tarihinde ... ili ... ilçesi 372 ada 10 ve 11 parselde yer alan arsa ve bu arsa üzerine yapılacak olan villa için satım ve inşaat sözleşmesi yaptıklarını, söz konusu parselin 18/09/2008 tarihinde tevhit işlemi yapılarak 372 ada 12 parsel olduğunu, müvekkilinin arsaların bedeli olan 192.000 TL'yi sözleşmenin imzalanması ile birlikte ödediğini, inşaat bedeli olan 290.000,00 TL'nin ise ödeme planı çıkartılarak taksitlendirilmesinin yapıldığını, müvekkilinin borçlarını ödeyerek üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini,

57.500,00 TL kalan borcunu ise inşaatın tesliminde ödeyeceği hususunun 25/05/2009 tarihli sözleşme ile açıkça belli olduğunu, fiziki teslimatın Ekim 2009 tarihinde yapıldığını ancak tapu tescilinin müvekkil adına yapılmadığını, bir süre söz konusu villada yaşadığını, ancak 2010 yılının Mart ayında Türkiye'ye geldiğinde hem eski villasına hem de yeni villasına giremediğini, villalarının anahtarlarının değiştirildiğini, ... ve işbirlikçileri tarafından dolandırıldığını, müvekkiline tapunun halen teslim edilmemesi ve gayrimenkul üzerindeki zilyetliğine de tecavüzler yapılması,

... ve diğer davalıların kötü niyetli olduklarını gösterdiğini, 27/07/2010 tarihinde iş bu davanın açılacağı gün tapu kayıtları incelendiğinde muvazaalı olduğunun açıkça anlaşılacak şekilde tapu kayıtlarının kısa bir süre içinde üç defa el değiştirdiğinin görüldüğünü, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ..., davacının talebinin kabulünün mümkün olmadığını, davacı ile ... arasında imzalanan sözleşmenin adi sözleşme olduğunu ve 3.kişileri bağlamadığını, söz konusu sözleşmenin tapuya şerh düşülmediğini, davalılardan ...Ltd.Şti. adına kayıtlı olan dava konusu taşınmazı yatırım amacıyla satın aldığını ve daha sonra ...'e sattığını, davacı ile diğer davalı ... arasındaki sözleşmeden haberi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili, davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulünün mümkün olmadığı gibi ileri sürülen muvazaa iddiasının da gerçek dışı olduğunu, davacı tarafın dilekçesi ekinde sunduğu belgelerin ve iddialarının müvekkili açısından kabulünün mümkün olmadığını, taraflar arasında bir sözleşme var ise bile bu sözleşmenin, yapılan ödemelerin ve diğer hususların müvekkilince bilinmesinin mümkün olmadığını, tapuda beyanlar kısmında yer almayan bir konunun müvekkiline karşı ileri sürülmesinin söz konusu olamayacağını, müvekkilinin taşınmazı diğer davalı ...'dan bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, ...'ı tanımadığını,

davalı şirket ile hiçbir ilgisi bulunmadığını, ... ile satım dolayısıyla tanıştığını, satıştan sonra da bir daha görmediğini, satılık ilanlarının kaldırılıp kaldırılmadığı konusunda bilgisinin olmadığını, satın aldığı evdeki ilana ise yatırım amaçlı satın aldığından dikkat dahi etmediğini bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili davacı ile müvekkili arasında davacı tarafından ibraz edilen nitelikte bir sözleme ilişkisi bulunmadığını, müvekkilinin davacıya davaya konu villayı ve arsayı satmadığını, ibraz edilen sözleşmeleri kabul etmediklerini, imza incelemesi yaptırılmasını istediklerini, imzanın müvekkiline ait olduğu ortaya çıksa bile sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşme incelendiğinde 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazın satıldığı ve taşınmaz üzerine inşaat yapımı konusunda anlaşmaya varıldığının görüldüğünü, taşınmaz satımına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu devrinin yapılmasının talep edilemeyeceğinden bahisle davanın reddine karar verilmesini savunmuştur

Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 02/12/2014 tarih, 2014/7950 Esas, 2014/13736 Karar sayılı kararı ile davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyulurak yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024. maddesinde de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Yapılan bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı ile ... arasında 23.07.2008 tarihli sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşme ile 372 ada 10 ve 11 parsellerin satın alınması ve üzerine villa yapımı konusunda anlaşmaya varıldığı, arsa bedellerinin ve inşaat yapım bedelinin davacı tarafından ödenmesinin kararlaştırıldığı, 25.03.2009 tarihli adi yazılı sözleşme ile davacının 57.500 TL dışındaki bedelleri ödediği kalan bedelin inşaatın tesliminde ödeneceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

372 ada 10 ve 11 parsellerin dava dışı üçüncü kişi adına kayıtlı iken Gökçay Ltd. Şti. tarafından satın alındığı aynı tarihte tevhit ile 372 ada 12 parselin oluştuğu, taşınmazın 01.03.2010 tarihinde ...'a satıldığı, 23.10.2010 tarihinde de ...'a vekaleten ... tarafından ...'e satıldığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır

23.07.2008 tarihli sözleşmenin ... ile imzalandığı, bu tarihte ...'ın tapu maliki olan ...Şti'nin yetkilisi olduğu, ... Ticaret Sicil Müdürlüğünün 26.02.2018 tarihli yazısıyla bildirilmiş, son tapu maliki ...'ün ...'ın yanında çalıştığı Sosyal Güvenlik Kurumu kayıtlarından tespit edilmiştir. Ayrıca, ... Belediye Başkanlığının 25.04.2012 tarihli yazısında ... Ltd. Şti. adına 42674 nolu şantiye aboneliğinin bulunduğu ilgili şirket yetkililerinin ise ..., ... ve ... olduğunun bildirildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda son tapu maliki ...'ün kötüniyetli olduğu kanıtlandığından davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Davacının sözleşme gereğince bir kısım bedeli ödemediği anlaşılmaktadır. Mahkemece bu konuda bilirkişilerden ek rapor alınarak veya lüzumlu görülür ise yeniden yapılacak keşif ile dava konusu bağımsız bölümün rayiç değeri belirlenmelidir. Belirlenen bu değerden ödenmeyen kısım oranlanarak bulunmalı ve tespit edilen bu miktarı ödemesi için davacıya süre verilmelidir. Davacı tarafından bedel ödendiğinde tescile karar verilmelidir.

Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.