Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/237 K.2018/2111

......

Davacı vekili tarafından, 15.02.2016 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 18.04.2017 tarihli hükmün .... Bölge Adliye Mahkemesince istinaf yoluyla incelenmesi davacı ... tarafından talep edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacının önalım davasının kabulüne dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20.03.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı.

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisinde bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

-KARŞI OY YAZISI-

Davacı vekili 15/02/2016 tarihli dilekçesiyle; müvekkili ile dava dışı ....Köyünde bulunan 204 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş bulunduklarını; davalı ...’ın, 08/02/2016 tarihli satış senediyle önceki paydaş Mehmet’in 9/32 payını 78.000 TL’ye satın aldığını belirterek, davalı ...’ın satın aldığı paylar hakkında önalım hakkını kullandıklarından bahisle söz konusu payların tapusunun iptalini ve müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili, 08/02/2016 tarihinde müvekkili tarafından satın alınan payların dönüm fiyatının 78.000 TL olduğunu, resmi satış sözleşmesinde yapılan hatanın önalım davası açılmadan önce vergi dairesine başvurularak düzeltildiğini, gerçek satış bedeli toplamının 927.000 TL olduğunu belirterek, 78.000 TL üzerinden talep edilen önalım davasının reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesi; dava konusu davalı hissesinin gerçek değerinin bilirkişilerce 795.150 TL olarak belirlendiğini, satış sözleşmesinde gösterilen değer ile belirlenen gerçek değer arasında 10 kat fark bulunduğunu, vergiden kaçınmak amacıyla düşük gösterilen bedel nedeniyle davacıya sebepsiz ve haksız kazanç sağlanmasının adalete ve hakkaniyete uygun olmadığını, önalım hakkını kullanan kişilerin de haklarını kullanırken iyi niyetli davranmaları gerektiğini ve bu nedenle kendilerinden dava konusu payın gerçek değerini ödemelerinin beklendiğini belirterek, belirlenen gerçek değer üzerinden önalım bedeli depo edilmediğinden davanın reddine karar vermiştir.

Davacı tarafın istinaf talebi üzerine, ..... Bölge Adliye Mahkemesince yapılan istinaf incelemesi sonunda, ilk derece mahkemesinin kaldırılmasına ve önalım davasının 79.734,50 TL bedel üzerinden kabulüne karar verilmiş ve hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan bahsedilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.

Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.

Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.

4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.

Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması,

4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu olaya gelince; davalı ..., dava konusu taşınmazdaki payını 08/02/2016 tarihinde üçüncü kişi konumundaki ....’den 78.000 TL’ye satın almış, dosyaya ibraz etmiş olduğu 7/3/2016 tarihli cevap dilekçesine ekli 11/02/2016 tarihli tahakkuk fişiyle tapu harcını 927.000 TL üzerinden ödemiştir. Bu düzeltme işlemleri, önalım davasının açıldığı 15/02/2016 tarihinden önce tamamlanmıştır.

Davalı taraf, satış sözleşmesinde yer alan, satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmiştir. Buradaki mesele, davalı tarafın, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirmeye hakkı ve yetkisinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir.

Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Dava, ilk derece mahkemesince yerinde gerekçeyle reddedilmiştir.

..... Bölge Adliye Mahkemesince yapılan istinaf incelemesi sonunda davanın kabulüne yönelik verilen hükmün, açıklanan gerekçelerle bozulması görüşünde olduğumdan, hükmün onanması yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.