Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/2854 K.2020/1838

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17/12/2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, müdahalenin men'i ve ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 30/10/2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, davalıların eski eşi ve oğlu olduğunu, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi 39371 ada 1 parselde kain arsa vasıflı taşınmazı 1986 yılında davadışı ...’ten harici satış sözleşmesi ile satın aldığını ve üzerine dava konusu evi inşaa ettiğini, dava konusu arsanın davalı ... tarafından ihale sonucu satın alındığını, taşınmazın mülkiyetinin davalı ...’a, taşınmaz üzerindeki evin ise kendisi adına tescil edildiğini, muhdesat değerlerinin arsa değerinden açıkça fazla olduğunu, evin uzun zamandır davalılar tarafından kullanıldığını ve kendisinin kullanımının engellendiğini ileri sürerek dava konusu 39371 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescili,

davalılar tarafından yapılan haksız müdahalenin men’i ve her ay için 300,00 TL ecrimisilin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ise, dava konusu arsanın 26.10.2007 tarihinde ihale ile satın alındığını, taşınmaz üzerindeki evin davalı ... tarafından yapıldığını bu nedenle davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının tapu iptali ve tescil davasının reddine, müdahalenin men’i ile ecrimisil davasının ise kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

İyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Türk Medeni Kanununun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır. Anılan maddenin düzenlenmesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır.

Başka bir deyişle yapının yıkımı halinde dava tarihindeki objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi, arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmadığı, taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi sübjektif durumlar da dikkate alınmalıdır.

Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme sahibine uygun (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme sahibi iyiniyetli değilse tazminat miktarının levazımın en az kıymetini geçemeyeceği aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir.

Bu durumda, 04.03.l953 tarihli ve 10/3 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa iyi veya kötüniyete göre, uygun bir (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği, arsa malikinden sorulmalı, ödemeyi kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir.

Maddedeki uygun (muhik) tazminattan salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre, Türk Medeni Kanununun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel, (asgari levazım bedeli) ise, taşınmaz maliki yönünden yapının sübjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu 39371 ada 1 parsel sayılı taşınmazın Hazine adına kayıtlı iken 26.10.2007 tarihli ihale ile davalılardan ... tarafından satın alındığı, 02.10.2009 tarihinde arsa mülkiyetinin davalı ... adına tescil edildiği, evin ise davacıya ait olduğunun beyanlar hanesine yazıldığı, davacının ise TMK 724 anlamında iyiniyetli olmadığı anlaşılmaktadır. O halde mahkemece, muhdesat nedeniyle şahsi hakkı olan davacının, ayni hak ile bağdaşmayacak men’i müdahale ve ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken koşulları oluşmadığı halde yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.