Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/3412 K.2021/3683

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.12.2014 tarihinde verilen dilekçeyle temliken tescil veya tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın reddine dair verilen 08.11.2016 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulüne, ilk derece mahkeme kararının kaldırılarak tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kısmen kabulüne dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazimat istemine ilişkindir.

Davacı vekili; ... mevkii, 135 ada 189 parsel sayılı taşınmazı 35 yıl önce dayısı olan ...'tan harici satış ve trampa ile satın aldığını, taşınmaz üzerine ev ve ahır yaptığını, aradaki güven duygusu nedeniyle satış ve trampaya konu iki adet taşınmazın tapuları için ferağ verilmediğini, müvekkilinin iyi niyetle satın alıp kullandığı taşınmaza, taşınmaz maliki ... ve onun ölümü ile de mirasçılarının hiç bir itirazda bulunmadıklarını, Türk Medeni Kanunun 724. maddesinde öngörülen iyiniyet koşulu ile yapı değerinin arsa değerinden fazla olduğunu, taşınmazın temliken tesciline karar verilmesini, mümkün olmaması halinde;

müvekkilinin iyiniyetle taşınmaz üzerine inşa ettiği tüm yapıların bedelinin ve yapıların taşınmazın değerinde meydana getirdiği artış tutarının davalı taraftan tahsiline karar verilmesini, talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ....

Türk Medeni Kanununun 706. ve Tapu Kanununun 26. maddeleri gereğince taşınmaz satışının resmi şekilde olması gerektiğini, tapulu taşınmazın haricen satışının alıcıya tescil hakkı vermediğini, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine göre tapulu arazi üzerine yapılan yapının zemin değerinden daha fazla olduğundan bahisle temliken tescili talep edilmiş ise de; malzeme sahibinin iyi niyetli olmasının yasa gereği olduğunu, tapulu ve çapa bağlanmış taşınmaza el atmada iyiniyetten söz edilemeyeceğini, harici satış sırasında bedel olarak davacıya ait taşınmazın verildiği beyan edilmekte ise de;

taşınmazın hisseli bir taşınmaz olduğunu ve diğer hissedarların rızası olmadığından miras bırakanlarının ve kendilerinin kullanımına izin verilmediğini, davacının yapı hakkında aidiyet tespiti veya sebepsiz zenginleşme davası açması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.

İlk derece mahkemesince; davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli olarak açılan bedele ilişkin talebin kısmen kabul, kısmen reddi ile enkaz bedeli olan 14.465,88TL'nin davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya kapsamına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 723. maddesindeki düzenlemede ise;

a)Malzeme sahibinin iyiniyetli olması halinde; aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin malvarlığında sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme sahibine muhik (haklı) bir tazminat vermesi gerektiği,

b)Malzeme sahibi iyiniyetli değilse; tazminat miktarının, levazımın en az kıymetini geçemeyeceği belirtilmiştir.

Bu durumda, 04.03.l953 tarihli ve 10/3 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa veya ağaçlar sökülemiyorsa, iyi veya kötüniyete göre, muhik tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir.

Yargıtay’ın artık kurumlaşmış bu uygulaması ile başkaca bir dava açılmasına gerek kalmaksızın taraflar arasındaki uyuşmazlık daha az giderle, daha çabuk ve kolay, daha sağlıklı şekilde çözülecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 19.10.1983 tarihli ve 1980/1-2348 Esas ve 1983/971 Karar sayılı, 19.11.2003 tarihli, 2003/1-718 Esas ve 2003/709 Karar sayılı kararları da bu yöndedir.

Somut olayda; davacının kendisine ait olmayan taşınmaz üzerine bina yaptığı ve iyiniyetli olmadığı, buna göre de sadece Türk Medeni Kanununun 723. maddesi gereğince asgari levazım bedelini davalılardan talep edebileceği açıktır.

Gerek öğretide, gerekse uygulamada asgari levazım değerinin, tüm malzemenin işçilik ve bakım giderlerinin gözetilmeksizin, piyasadaki en düşük değerlerinden yapım ve dikim yılı veya yıllarına göre yıpranma payı düşüldükten sonra elde edilecek miktar şeklinde hesaplanacağı, benimsenmiş bulunmaktadır. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince hükme esas alınan ek bilirkişi raporunda, asgari levazım değerine ilişkin bir tesbit de yapılmıştır. Ne var ki; Türk Medeni Kanununun 723/3. maddesine aykırı olacak şekilde binanın kaçak olduğundan bahisle enkaz bedeli üzerinden hüküm kurulmuştur. Bu nedenle, hükmün bozulması gerekmiştir.