Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/3982 K.2019/3814

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.01.2001 gününde verilen dilekçe ile birleştirilen davalar ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.11.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... ve davalılar ... , ..., ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.02.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden birleştirilen dosya davacısı ... vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Tayin olunan 13.02.2018 günü mürafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiş olup anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava ve birleştirilen davalar, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili ve birleştirilen dava davacıları vekilleri, davalı yüklenici ... ile arsa sahipleri arasında 09.01.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşme gereğince davalı yüklenici şirketin kendisine düşecek bağımsız bölümleri ortaklık sözleşmesi adı altında düzenlediği sözleşmeler ile davacılara sattığını, kura çekimi sonucunda davacılara düşecek dairelerin belirleneceğini belirterek davacılara düşecek bağımsız bölümlere isabet edecek hissenin iptali ile davacılar adına tescilini dava ve talep etmiştir.

Birleştirilen dava davacısı ..., iki adet dairenin arsa payının iptalini, diğer davacılar birer adet dairenin arsa payının iptalini dava ve talep etmiştir.

Davalı ... adi yazılı sözleşmenin geçerli olmadığını, davacıların edimlerini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahipleri vekili, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, davacılar ile yapılan sözleşmelerde taraf olmadıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen ilk karar Dairemizin 20.11.2012 tarihli 2012/10617 Esas - 2012/13358 Karar sayılı ilamı ile tüketici mahkemesinin görevli olduğundan bahisle bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, davacıların davasının kabulüne, 821 ada 6 parsel sayılı taşınmazda ...'e ait 604/3840 hissesinden 336/3840 kısmının, ...'e ait 826/3840 hissesinden 336/3840 kısmının, ...'e ait 958/3840 hissesinden 336/3840 kısmının tapu kaydının iptaline, 252/3840 hissenin davacı ..., 252/3840 hissenin ..., 252/3840 hissenin ..., 252/3840 hissenin ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ... vekili ve davalılar arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; dava konusu 186 ada 105 parsel B blokta 07.12.2000 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, aynı tarihte A blokta ise kat irtifakı kurulduğu, 186 ada 105 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması sonucunda 821 ada 6 ve 7 parsel olmak üzere iki parçaya ayrıldığı, A ve B blokların ayrı ayrı imar parsellerinde kaldığından kat irtifakının yeni imar parsellerine naklinin mümkün olmadığı, bu sebeple kat irtifakının terkin edilmek suretiyle 821 ada 6 parselin arsa vasfı ile 08.03.2002 tarihinde tapuya tescil edildiği, tapu sicil müdürlüğünün 29.07.2002 tarihli yazısından anlaşılmıştır.

Davalı yüklenici, 09.01.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerinden kişisel hak kazanmıştır. Yüklenici kazandığı bu kişisel hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, belirtildiği üzere alacağın temliki suretiyle üçüncü kişilere de temlik edebilir. Şahsi hakkın üçüncü kişiye devri halinde, arsa sahibine karşı ifayı talep yetkisi üçüncü kişiye geçer.

Asıl davada ve birleştirilen davalarda dayanılan adi sözleşme bir alacağın temliki işlemidir. 09.01.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükleniciye düşen edimler, yüklenici tarafından yerine getirilmişse, asıl dava ve birleştirilen davanın davacıları yüklenicinin yaptığı temlike dayanarak arsa sahibine karşı edimin yerine getirilmesini isteyebileceğinden 09.01.1997 tarihli sözleşme hükümlerinin yerine getirilip getirilmediğinin tespiti önem arz etmektedir.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, yeni tapu kayıtlarının getirtilerek dava konusu taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulup kurulmadığının araştırılması, yeniden keşif yapılarak 09.01.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerin fen ve sanat kurallarına uygun olarak yerine getirilip getirilmediğini ve inşaattaki eksikliklerin tespiti ile yüzdelik oran şeklinde saptanması, kabul edilebilir nitelikte görülürse noksanlıkları karşılayacak bedelin belirlenmesiyle davacılara depo ettirilmesi, ayrıca davacıların yükleniciye karşı bedel ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilip getirilmediği belirlendikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.