Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/4964 K.2019/397

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.05.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, davalı yükleniciden (aynı zamanda yapsatçı) temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili; Müvekkilinin 8 yıldan buyana oturduğu ... ili, ... Mah, 21441 ada, 10 parsel Zemin kat, 3 nolu bağımsız bölümü davalı şirketten satın aldığını, dairenin peşin fiyatının 30.700,00 Euro olduğunu, 60 ay vadeli fiyatının ise 37.500,00 Euro olduğunu, müvekkilinin Kombassanda bulunan hisselerinin karşılığının 7.790,00 Euro olarak kabul edildiğini, ödeme planının 60 ay olarak kararlaştırıldığını, müvekkilinin 31/08/2005 tarihinden itibaren taksitler halinde ödemede bulunduğunu, 30 ay içinde ödemeleri tamamladığını, müvekkilinin ödemeyi 30 ayda yaptığı göz önünde bulundurularak hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini bildirmiş, dava konusu 3 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; davacının müvekkili şirketle birleşen ... A.Ş.den ... daireyi 24/08/2005 tarihinde harici satış sözleşmesi ile satın aldığını, söz konusu dairenin 39.000 Euro'ya satılacağının kararlaştırıldığını, davacının bakiye 5.565 Euro borcu bulunduğunu ancak ödemeye yanaşmadığını bu nedenle davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; davacının edimini yerine getirmediği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Somut olayda; davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Türk Medeni Kanununun 706.

Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteği ile açtığı eldeki davanın değerlendirilmesi gerekir.

Dosya içerisinde yer alan 24.08.2005 tarihli sözleşme uyarınca; mesken niteliğindeki B Blok zemin kat Kuzey-doğu cepheli dairenin davacıya satışı vaat edilmiştir. Davacı ise; 3 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini talep etmiştir. Tapu kayıtlarına göre, B Blok 3 numaralı bağımsız bölümün kat irtifakı tesisi nedeniyle 14.12.2010 tarihinde dava dışı üçüncü kişi adına tescil edildiği, C Blok 3 numaralı bağımsız bölümün ise davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Ne var ki tapunun beyanlar hanesinde; mimari projesinde bağımsız bölüm numarasının değiştirildiği, fiili kullanım ile blok numarasının uygunsuz olduğuna ilişkin şerhler mevcuttur.

Bu durumda; mahkemece öncelikle yapılması gereken iş; taşınmaza ait onaylı mimari proje ve kat irtifakı projesi temin edilerek mahallinde keşif yapılarak sözleşmeye konu yerin hangi bağımsız bölüme isabet ettiğinin tespitidir.

Davacıya satışı vaadedilen bağımsız bölümün dava dışı kişilerin mülkiyetinde olduğunun anlaşılması halinde bu kişiler de davada taraf kılınmalı varsa şahsi hakların yarışması ve mülkiyet edinilmesi nedeniyle muvazaaya ilişkin taraf delilleri toplanılmalıdır. Dava konusu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olduğu anlaşıldığı takdirde ve mahkemece tescile yönelik hüküm kurulması halinde.

TBK'nın 97. maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereği dava konusu bağımsız bölümün sözleşme tarihindeki satış bedelinden ödenmeyen kısmı belirlenmeli, bu bedel davacıya depo ettirildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.