Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/5363 K.2019/7276

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 27.01.2014 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ayıpsız misliyle değişim ücüncü kademede rayiç bedelin tahsisi talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne, davacıların tapu kaydının iptaliyle belirlenen tazminat bedellerinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine dair verilen 17.07.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi taraf vekilleri tarafından talep edilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davacıların istinaf talebinin reddine, davalının istinaf talebinin kabulüne davanın zamanaşımı nedeniyle reddine dair verilen kararın Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili duruşmasız olarak incelemesi ise katılma yoluyla davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 05.11.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. ... ile karşı taraftan duruşmasız temyiz eden davalı vekili Av.... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili, davacılarla davalı müteahhit arasında 1244 ada 13 parsel sayılı taşınmazda yapacağı binadaki daireler için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davalının iskan ruhsatı ve kat mülkiyetinin kurulması için gereken çalışmaları yapmadığını, davacılara güvence olarak taşınmazdan hisse verdiğini, Bakırköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/661 Esas sayılı ortaklığın giderilmesi davasını açtığını, davalı adına kayıtlı karşılıksız hissenin iptaliyle kat mülkiyetine elverişli bağımsız bölümlerin davacılar adına tescilini, mümkün olmaması halinde ikinci kademede satın alınan taşınmazların ayıpsız misliyle değiştirilmesini, üçüncü kademede ise taşınmazın ayıpsız mislinin rayiç bedelinin tazminat olarak ödenmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde, müteahhit olan davalının kendisine düşecek bağımsız bölümleri 1998 ve 1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle sattığını, 19.07.2002’de de sözleşmeli veya sözleşmesiz sattığı tüm hisselerin tapuda devrini gerçekleştirdiğini, davacılar ..., ..., ... tapudaki hisselerini, davalının daha önceden sözleşme yapıp hisse devrettiği kişilerden aldıklarını, davacı ... ile davalı arasında ne resmi ne adi satış sözleşmesi yapılmadığını, adı geçen kişinin tapuda hissesinin de bulunmadığını, neden dava açtığının anlaşılamadığını,

hem gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden hem de ayıba karşı sorumluluktan doğan davalar için zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacıların zamanaşımını durduran ya da kesen bir davranışının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, davanın kabulüne dava konusu ...,...,... ada, 13 parselde kayıtlı davacılar adına olan arsa hisse paylarının iptaline, davacı ... için; 262.000.00.TL, davacı ... için; 260.000.00.TL, davacı ... için; 270.000.00.TL, davacı ... için; 255.000.00.TL, davacı ... için; 200.000.00.TL, davacı ... için; 200.000.00.TL, davacı ... için; 200.000.00.TL, davacı ... için; 260.000.00.TL, davacı ... için; 270.000.00.TL, davacı ... için; 252.000.00.TL, davacı ... için; 247.000.00.TL, davacı ... için; 270.000.00.TL, davacı ... için; 194.000.00.TL, davacı ... için; 255.000.00.TL tazminatın davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Taraf vekilleri istinaf talebinde bulunmuştur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davacıların istinaf başvurusunun reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulüyle yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekili duruşma talepli olarak, davalı vekili ise katılma yoluyla duruşma talebi olmadan hükmü temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “Alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir.

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacıların talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.

Dosya içerisindeki yüklenicinin payına düşen yerlerin satışıyla ilgili olarak davacılar ..., ..., ..., ..., ... ile yapılan satış vaadi sözleşmelerinin içeriği dikkate alınarak tescil hükmü kurulup kurulamayacağının araştırılması, yani davaya konu yapıda kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulup kurulamayacağının incelenmesi, kurulabilecekse bu konuda taraflara süre verilmesi, kat mülkiyeti/kat irtifakı kurulduktan sonra bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekir.

Dosya kapsamında satış vaadi sözleşmesi ya da yüklenicinin temlikine dair belge bulunmamasına rağmen davalı vekilinin cevap dilekçesiyle kabulünde olan davacılar ..., ..., ..., ..., ...’nın iktisaplarına ilişkin satış vaadi sözleşmesi ya da temliknameler ilgili kişilerden temin edilip içeriği dikkate alınarak tescil hükmü kurulup kurulamayacağının araştırılması gerekir.

Davacılardan ..., ..., ...’in tapuda temlik aldıkları ...,...,...,...’ın davalı yükleniciyle yaptıkları satış vaadi sözleşmesi ya da temliknameler ilgili kişilerden temin edilip içeriği dikkate alınarak tescil hükmü kurulup kurulamayacağının araştırılması gerekir.

Davacı ...’in davalı yükleniciden temlikine dair dosya içerisinde herhangi bir belge bulunmadığından, bu konuda adı geçen davacıya dayanak belgelerini dosyaya sunması için uygun bir süre verilip sunulacak belge dikkate alınarak talebi hakkında bir karar verilmesi gerekir.

Ayrıca, yargılama sırasında davacılardan ...’nın dava konusu taşınmazdaki payını (04.08.2016’da) dava dışı ...’ya satması nedeniyle HMK 125. maddesi uyarınca işlem yapılması gerekirken İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davacıların istinaf başvurularının reddine, zilyetlik teslim edildiğinden uygulama olanağı bulunmayan zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.