Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/5515 K.2019/2098

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.11.2009 gününde verilen dilekçe ile ecrimisil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.06.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taraflar arasındaki alt kira sözleşmesinin bitimi sonrası haksız işgal nedenine dayalı ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı, kiracısı olduğu motel, pansiyon, bar ve cafe niteliğindeki işyerini, işletme ruhsatı hariç demirbaşları ile birlikte 25.04.2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, davalı/kiracı borçlunun ödemediği kira bedellerinin tahsili amacıyla aleyhinde 12.05.2008 tarihinde icra takibi başlattığını, 27.05.2008 tarihinde ödeme emri tebliğ edilen davalının itirazı üzerine 13.06.2008 tarihinde itirazın iptali ve tahliye istemiyle açtığı davada ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.07.2009 tarihli ve 2008/655 E. 2009/709 K. sayılı Kararı ile kira alacağına yönelik itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne, tahliye isteminin ise reddine karar verildiğini, kararın derecat incelemesi neticesinde Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.03.2010 tarih 2009/13045 E. 2010/3117 K. Sayılı Kararı ile ''özellikle kiralanana ait işletme ruhsatının kiralayan Halise Karakaya adına olduğu ve kira sözleşmesinin Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlere tabi olup tahliye isteminin yasal 30 günlük süre dolmadan istenmiş bulunduğu'' gerekçesiyle onandığını,

davalı ile aralarındaki alt kira sözleşmesinin 25.04.2009 tarihinde sona erdiğini, sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle davalının haksız işgalci konumunda olduğunu ileri sürerek haksız müdahale tarihinden itibaren 10.000,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesinin sona erdiği tarih sonrasında iş yerini kullanmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin hasılat kirası niteliğinde olduğu, Borçlar Kanununun 285. maddesi uyarınca hasılat kiralarında fesih bildirimi ile akdin sona ereceği, taşınmazın hasılat kirasına konu olması sebebiyle takip dosyasında en az 60 günlük ödeme süresi verilmediğinden davacının tahliye talep hakkı doğmadığı, bu durumda davalının dava tarihi itibariyle fuzuli işgalci sayılamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Somut olayda, taraflar arasındaki 25.04.2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli sözleşmenin, kira sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. 818 sayılı mülga Borçlar Kanununun 270 (6098 sayılı TBK'nun 357) ve devamı maddelerinde düzenlenen hasılat kirasından söz edilebilmesi için hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz mal, ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması, burasının demirbaşları ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir.

Oysa taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, iş yerinin işletme ruhsatı ile birlikte kiralanmadığı görülmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin yukarıda bahsedilen ilamında da bu hususa değinilmiştir. Bu halde, taraflar arasındaki kira ilişkisinin hasılat kirası olmadığının kabulü gerekir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi niteliği itibariyle Borçlar Kanununun adi kira hükümlerine tâbi olup 818 sayılı Kanunun 263.

(6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 327.) maddesi gereğince sözleşmede açık ya da örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. 818 sayılı Kanunun 262.

(6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 328.) maddesine göre de ihtarda bulunma mükellefıyeti, kiranın süresiz olması veya bu hale dönüşmesi haline münhasırdır.

Dosyada mevcut kira sözleşmesinin özel şartlar başlığı altındaki maddelerinde; kiracının, kira dönemi sonunda hiçbir mahkeme ilamına ve protesto keşidesine gerek olmaksızın iş yerini tahliye edeceği ve kira süresinin kiralayanın yazılı izni ile uzatılabileceği kararlaştırıldığı gibi kiralayan davacının 13.06.2008 tarihinde açtığı tahliye davası ile davalı tarafın kullanımına karşı çıktığı anlaşılmakla yukarıda açıklanan yasal düzenlemeye göre kira sözleşmesinin sonu olan 25.04.2009 tarihi itibariyle kira akti sona erdiğinden bu tarihten sonrası için davalının kiralananda kiracılık sıfatı kalmamıştır.

Bu durumda, taraflar arasındaki adi kira sözleşmesinin 25.04.2009 tarihinde sona erdiği ve davalının bu tarihten itibaren dava konusu taşınmazda fuzuli şagil konumunda olduğu anlaşıldığından mahkemece, davalının 25.04.2009 tarihinden sonraki kullanımı için davacının ecrimisil isteyebileceği gözönüne alınarak inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.