Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/5607 K.2019/7841

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 25.09.2018 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.11.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalılar ... Turizm İnş. Ltd. Şti. vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, dava dışı ... ile düzenledikleri (tapuya da şerh verilen) 10.11.1997 günlü satış vaadi sözleşmesine dayanarak açtığı davada 1221 ada 3 parsel sayılı taşınmazın adına tesciline karar verildiğini, kararın infazı yapılmadan şerh kaldırılarak davalılar ... Ltd. Şti. ve ... ’ye tapudan devredilerek başka parsellerle tevhit ve ifrazı ile 1221 ada 6 ve 7 parsellerin oluştuğunu, satışı yapanlar akraba olduğundan tüm devir işlemlerinin muvazaalı olduğunu ileri sürerek 1221 ada 6 ve 7 parsel sayılı taşınmazlardan 3 sayılı parsele denk gelen 1785 metrekare bölümün ifrazıyla adına tescilini istemiştir.

Davalılar, davalı ...’nın taşınmazda tevhit nedeniyle paydaş olduğunu, diğer davalıların taşınmazı ... dışındaki kişiden edindiklerini, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığından taşınmazı iyiniyetli olarak edindiklerini, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davalıların kötniyetli malik oldukları kanıtlanamadıklarından bahisle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 19.04.2011 tarihli 2011/394 Esas, 2011/5208 Karar sayılı ilamı ile "...Dosyadaki nüfus kayıt örneklerinden davalılardan ...’ın vaat borçlusu ...’in oğlu olduğu anlaşılmaktadır.

Bu davalı 3 sayılı parselin davacıya 10.11.1997 tarihinde satışının vaat edildiğini bilebilecek durumda olan bir kişi olduğundan davacının davalılardan ...’ın ayrıca kötüniyetini ispat etmesi gerekmez. Davanın 7 sayılı parseldeki ... payı yönünden açıklanan sebeple kabulü gerekir. Davacının diğer davalı .... Şti.’ne yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı tarafından bu davalının da tüm davalıların ortak olduğu bir aile şirketi olduğu ileri sürülmüştür.

Gerçekten dosyada bulunan kartvizitinden, ... ’ın davalı şirketin yöneticisi olduğu aynı zamanda adı geçen kişinin davalı ...’nın kardeşi, diğer davalı ...’ın amcası olduğu görülmektedir. Ne var ki mahkemece davalı şirketin hangi tarihte kurulduğu, kuruluşundaki ortaklarının kimler olduğu, ortaklarında değişiklik olup olmadığı, ortakların vaat borçlusu ... ve diğer davalılarla ilişkilerinin ne olduğu ticaret sicil müdürlüğünden sorulup saptanmamıştır.

Bu nedenle değinilen biçimde bir inceleme ve araştırma yapılmalı, yukarıda belirtilen hususlar da gözetilerek davalı şirketin durumu Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne taşınmazın ifrazı ile 1785 m2 yüzölçümündeki 3 sayılı parselin davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmün davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Dairemizin 03.12.2013 tarihli, 2013/9264 Esas, 2013/15067 Karar sayılı ilamı ile "...Belediye imar sınırları içerisinde bulunan 6 ve 7 parsel sayılı taşınmazların ifrazının olanaklı olup olmadığı konusunda Fethiye Belediye Encümenince bir karar alınmamış, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı araştırılmadan hüküm kurulmuştur.

Belediye encümenince alınmış bir karar bulunmadan sadece belediye başkanlığının ifrazın olanaklı olduğunu belirtmesi yeterli değildir. Bu nedenle, fen bilirkişisinin hazırladığı 11.01.2008 günlü rapor ve eki kroki belediye başkanlığına gönderilerek, krokide gösterildiği biçimde ifrazının olanaklı olup olmadığı hususunda 3194 sayılı İmar Kanununun 16. maddesi uyarınca belediye encümeninden bir karar alınmalıdır.

Dolayısıyla, belediye encümenin kararına göre bir hüküm kurulması gerekir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda dava konusu parselin ifrazının mümkün olmadığına ilişkin Fethiye Belediye Encümen Kararına karşı idari yargıda iptal davası açıldığı sonucu beklenen iptal davasının ret ile sonuçlanarak kesinleştiği satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Davada dayanılan 10.11.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusunu 1221 ada 3 sayılı parsel teşkil etmektedir. Satış vaadi sözleşmesinin vaat borçlusu dava dışı ...’tir. Sözleşmenin düzenlenmesinden sonra aynı tarihte tapuya şerh edildiği, böylelikle satış vaadi sözleşmesi ile kazanılan şahsi hakkın sonraki maliklere de ileri sürülebilir hale geldiği görülmektedir.

Davacı vaat borçlusu aleyhine 21.08.1998 tarihinde ferağa icbar suretiyle tescil davası açmış, bu dava lehine sonuçlanarak, karar da Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir.

Yine, dosyada yer alan bilgi ve belgelerden önceki davanın açıldığı 21.08.1998 tarihinden sonra ve o dava devam ederken kayıt maliki ...’in 3 sayılı parseli dava dışı ...’e tapuda 17.12.2002 tarihinde sattığı, kayda 10.11.1997 tarihinde işlenen şerhin tapuda yapılan bir işlemle 12.11.2003 tarihinde terkin edildiği anlaşılmaktadır. Bundan sonra 3 sayılı parseldeki 955 pay 17.11.2003 tarihinde davalılardan ... Ltd.

Şirketine, 830 pay ise 15.12.2003 tarihinde davalı ...’a tapuda devredilmiştir. Daha sonra çekişmeli 3 sayılı parsel ile 1 ve 2 sayılı parseller tevhit edilerek 5 sayılı parsel adını almış, bunun ifrazı sonucu 6 ve 7 sayılı parseller ortaya çıkmıştır. 2686 metrekare yüzölçümündeki 6 sayılı parsel davalı .... Şti., 2330 metrekare yüzölçümündeki 7 sayılı parsel ise 1530/2300 payı davalılardan ..., 830/2330 payı ise diğer davalı ... adına kayıtlıdır.

Dava konusu 6 ve 7 No'lu parsellerin satış vaadi sözleşmesine konu 3 sayılı parsele denk gelen 1785 metrekare olan miktarın ifrazının mümkün olmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından dava dışı ... ile 10.11.1997 tarihinde akdedilen geçerli satış vaadi sözleşmesine göre satışa konu taşınmazın tevhit edildiği 6 ve 7 parsel sayılı taşınmazların satış vaadi sözleşmesine konu olan 3 parsel 1785 metrekare taşınmaza denk gelen oranın bilirkişiler tarafından tespit edilerek davacı adına paylı olarak tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.