Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2018/5776 K.2019/5806

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.07.2012 gününde verilen dilekçe ile yüklenici temliki nedeniyle tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kısmen kabulüne dair verilen 04.12.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil; mümkün olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkillerinin 24/06/20009 yılında imzalamış oldukları harici satış sözleşmesiyle davalılardan ...'den ... ili, ... ilçesi, 1569 ada, 17 parselde bulunan B Blok No:7 numaralı daireyi 24.000 GBP karşılığında satın almayı vaat ettiklerini, söz konusu sözleşmeyi davalılardan ...'nün satıcı-müteahhit sıfatıyla imzaladığını, davalılardan ...'nün söz konusu sözleşmeyi yine davalılardan mal sahibi ... ile aralarında imzalamış oldukları Didim 2.Noterliği'nin 06/12/2007 tarihinde düzenlenmiş ve ... yevmiye numaralı,

Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümlerine göre B Blok No:7 numaralı dairenin inşaatın tamamlanması ile birlikte davalılardan satıcı-müteahhit ...'ye ait olacağını, ...'nün buradan almış olduğu yetki ve müvekkilleri ile söz konusu harici satış sözleşmesini imzaladığını, müvekkillerinin 24/06/2009 tarihli sözleşme uyarınca davalı ...'ye tapu devir teslimine kadar ödemeleri gereken 21.600 GBP'yi elden ve nakden ödediklerini, bu taksitlerin ödendiğine dair davalılardan ... tarafından kendi adına asaleten ve ...

Ltd. Şti.'yi kefilen düzenlenen 20/01/2011 tarihli belgenin ekte olduğunu, dairenin zilyetliğinin müvekkillerinde olduğunu, ayrıca anılan sözleşmenin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde 5.000,00 GBP cezai şart ödeneceğinin öngürüldüğünü, bu nedenle davalı ... ve kefili ... Ltd.

Şti.'nin de söz konusu cezai şarttan yükümlülüğünün bulunmakta olduğunu, müvekkillerinin sözleşmesel borcu ve son taksidi olan 2.400 GBP'nin mahkemece uygun görülecek bir hesaba tevdii ile ... ili, ... ilçesi, ...

Mevkii, 1569 ada, 19 parsel B/1 Blok No:7 numaralı bağımsız bölümün müvekkillri adına tesciline, olmazsa müvekkillerinin ödedikleri 21.600 GBP ve cezai şart 5.000 GBP'nin toplamda 26.000 GBP'nin müvekkillerinin aleyhine sebepsiz zenginleşen davalılardan, ticari faizi ile birlikte müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı yükleniciler davaya cevap vermemiştir.

Davalı arsa sahibi ... mirasçıları vekili; iskan ruhsatını müvekkilinin aldığını, bir çok ödemeyi de yüklenicinin yerine getirmediğini, dava konusu dairenin tapusunun ...'ya devri konusunda müteaahit ile anlaşıldığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacıların tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat istemlerinin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici, arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak, eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada "şey" olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Somut olaya gelince; mahkemece her ne kadar davacıların sunduğu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu, tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği gerekçesi ile tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine karar verilmişse de; davacılar yükleniciden dava konusu 7 numaralı bağımsız bölümü satın aldıklarını ve bedelini ödediklerini iddia etmiş olup uyuşmazlık, alacağın temliki hükümlerine göre çözüleceğinden 26.04.2009 tarihli adi yazılı sözleşme geçerli olup davacının bedelin tamamını ödediğini ispatlaması gerekir.

Bedelin tamamının ödenmediğinin anlaşılması halinde ise. Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereği dava konusu bağımsız bölümün sözleşme tarihindeki satış bedelinden ödenmeyen kısmı belirlenmeli, bu bedel davacıya depo ettirilmelidir.

Davalı arsa maliki mirasçıları vekili ise; yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediği iddiasında bulunduğu halde dava konusu dairenin 3. kişi konumundaki ...'ya devredilmesi hususunda yüklenici ile anlaşıldığını savunduğundan edimin ifa edilmediği savunmasına bu aşamada itibar edilememiştir.

Mahkemece; yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.