Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/1016 K.2019/8976

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.10.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat ve manevi tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 12.11.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile davalılardan yüklenici ... arasında yapı ortaklığı sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ile 462 ada 2, 3 ve 9 parsel sayılı taşınmazlarda yapılacak olan binada C blok 1 numaralı dairenin davacıya satımı konusunda anlaştıklarını, yükleniciye 38.000,00TL ödeme yaptığını, taşınmazın davalı arsa maliklerinden ... adına kayıtlı olduğunu, yine davalı arsa maliki ...'un eşi ...ve yüklenici tarafından sözleşmede belirlenen paranın dışında fazladan para talep edildiğini belirterek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tescilini, tescil talebinin reddi halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 60.000,00TL tazminatın ve 5.000,00TL manevi tazminatın davalılardan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile; davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline, dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı yüklenici aleyhine açılan davanın reddine ve manevi tazminat isteminin reddine dair verilen ilk kararın taraflarca temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 15.01.2018 tarih 2017/5311 E - 2018/235 K sayılı ilamı ile, “..davacı tüketici, yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi, aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması yasadan kaynaklanan bir zorunluluktur.

Mahkemece, kamu düzeninden olan görev hususu re’sen gözetilerek yukarıda yazılı olduğu şekilde işlem yapılması gerekirken çekişmenin esasının incelenip hükme bağlanması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda;, davanın kısmen kabulü ile; davalı ... adına olan tapu kaydının iptaline, dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı yüklenici aleyhine açılan davanın reddine ve manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı vekili ve davalılar ... ile ... vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır.

Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Diğer taraftan; kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir. Somut olayda; mahkemece, keşif yapılarak yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenmeden, inşaat yüklenici tarafından arsa sahiplerinin reddedemeyeceği fiziki seviyede imal edilmiş ise eksik işler bedeli belirlenerek davacıya bu miktarın depo ettirilmesi sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu durumda mahkemece, uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile mahallinde yapılacak keşifle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın getirildiği genel fiziki seviye belirlenmeli, inşaatın arsa sahiplerinin reddedemeyeceği fiziki seviyeye geldiği, ancak bazı eksik ve ayıplı işlerin bulunduğu anlaşılırsa, eksik işler bedeli bilirkişi tarafından belirlendikten sonra davacıya süre verilmeli, davacı bedeli yatırdığı takdirde tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmelidir.

Davacı eksik işler bedelini depo etmez veya yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaatın fiziki seviyesi arsa sahiplerinin reddedemeyeceği bir aşamaya gelmemiş ise, ancak bu aşamadan sonra davacının ikinci kademedeki tazminat talebi yönünden hüküm kurulması gerekirken, eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de; sözleşmenin tarafı olan yüklenici ...'un arsa sahipleri ile birlikte mecburi dava arkadaşı olduğu gözetilmeden, yüklenici hakkında davanın reddine karar verilmesi de doğru görülmemiştir.