Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/1767 K.2020/2489

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29/05/2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 21/11/2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve bir kısım davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava ve birleşen davalar, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı asıl ve birleşen davalar ile ; davalılardan ... İnş. Taah. Ltd. Şti. ile yapmış oldukları 15.12.2008 tarihli ... 6. Noterliğinin 237517 yev. no’lu satış vaadi sözleşmesi ile 4339 ada 5 parsel sayılı taşınmazı satın aldığını, bedelin tamamını ödemiş olmasına rağmen tapu devrinin gerçekleşmediğini ileri sürerek 4339 ada 5 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına olan tapusunun iptali ile adına tescili veya tazminat isteminde bulunmuştur.

Davalılardan arsa malikleri ... vd; davalılardan ... İnş. Taah. Ltd. Şti. ile aralarında 28.06.2006 tarihli ... 6. Noterliğinin 76171 ve 76170 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmeleri akdedildiğini, sözleşmelere göre ... İnş. Taah. Ltd. Şti.’nin yüklenici olarak inşa edeceği 4344 ada 1 parsel sayılı taşınmazdan 5 adet bağımsız bölüm karşılığında 4339 ada 5 parsel sayılı taşınmazın mülkiyetinin devrinin kararlaştırıldığını ancak yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle 4339 ada 5 parsel sayılı taşınmazın devrini öngören satış vaadi sözleşmesinin 12.07.2008 tarihinde karşılıklı feshettiklerini, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin fesih tarihinden sonra olduğundan kendilerine karşı ileri sürülemeyeceğini, bu nedenle davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı ... İnş.Taah. Ltd. Şti. ise; davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, gider avansı süresinde yatırılmadığından davanın reddine dair verilen karar davacı vekilin temyizi üzerine dairemizin 2012-13489 E.- 14569 K. sayılı ilamı ile ‘’ ...olayda uygulama yeri bulunmayan 6100 sayılı Yasanın 114/g , 115/2 ve 120/2. maddelerinden söz edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş...’’ gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak davanın kısmen kabulüne, tapu iptali ve tescil talebinin reddine, 228.114,00 TL tazminatın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ile davalı arsa malikleri temyiz etmiştir.

1) Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine,

2) Davalı arsa maliklerinin temyiz itirazları yönünden;

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut bulunmamaktadır.

Bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Diğer taraftan; kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Somut olaya gelince; davacı ile davalı arsa malikleri arasında akdedilmiş herhangi bir sözleşme bulunmadığı gibi davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin dayanağı olan davalı arsa malikleri ile davalı ... İnş. Taah. Ltd. Şti. arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesinin 12.07.2008 tarihinde feshedildiği anlaşılmakla davalı arsa maliklerinin tazminat yükümlülüğü olmadığı göz önüne alınarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.