Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/1822 K.2019/7923

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.10.2012 gününde verilen dilekçe ile yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 09.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yükleniciden temlik alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, dava dışı yüklenici ... ile arsa sahipleri arasında 8184 ada 6 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak 26.02.2002 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, yükleniciye verilmesi gereken dava konusu 8184 ada 10 (8184 ada 5 ve 6 parselin tevhidi sonucu oluşan) parselde kayıtlı zemin kat 2 numaralı bağımsız bölümün satışıyla ilgili olarak müvekkili davacı ile yüklenici arasında 11.07.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin bu sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirdiğini ve taşınmazın müvekkiline yüklenici tarafından fiilen devredildiğini,

dava konusu bağımsız bölüme düşen arsa payının arsa sahiplerinin vekili tarafından üçüncü kişilere devredildiğini ileri sürerek, dava konusu 8184 ada 10 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı zemin kat 2 numaralı bağımsız bölüme düşen 89/2397 arsa payının müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili, yüklenici ...’ın da davada taraf olması gerektiğini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müvekkilinin imzası olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuş ve zamanaşımı itirazında bulunmuştur.

Davalı ... ve ... vekili de, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı ... aleyhine açılan davanın kabulüne dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 23/89 arsa payının davacı adına tesciline; diğer davalılar aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir.

Somut olaya gelince; yüklenicinin temliki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olup yüklenici ile arsa sahibi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. 26.02.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici sıfatıyla, 11.07.2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış vaadi borçlusu olarak imzası bulunan ...’a husumet yöneltildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece, yüklenici ...’a dava açmak üzere davacı tarafa mehil vermeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenici ve vaat borçlusu davaya dahil edildikten sonra yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.