Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/2573 K.2020/2909

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.03.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.01.2019 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 1107 ada, 4 parsel sayılı, 27,50 m2 yüzölçümlü, dükkan vasıflı taşınmazın 1/2 hissesinin müvekkili adına kayıtlı olduğunu, vakıf hissesi dışında kalan diğer 1/4'er hissesinin ...ve ... ... adlarına kayıtlı iken 12/02/2013 ve 19.02.2013 tarihlerinde toplam 88.000,00TL bedelle satın alınmak suretiyle ... adına tescil edildiğinden bahisle ... İlçesi, ... Mahallesinde bulunan 1107 ada, 4 parsel sayılı 27,50 m2 yüzölçümlü taşınmazın önalım bedeli karşılığında davalı adına olan toplam 1/2 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; dava konusu gayrimenkulde davacının hissesine ait kullanım alanı ile müvekkilinin hissesine ait kullanım alanının ayrı ayrı belirlendiğini, gayrimenkulün fiilen taksim edildiğini, dava konusu taşınmazın diğer yarı hissesinin 45 yıldır satışı yapan ... ... ve ...tarafından Vakıflar Genel Müdürlüğünden kiralanmak suretiyle kullanıldığını, davacının kötü niyetli olduğunu, davacıya ait yarı hissenin teklif edilen bedel üzerinden kendisine satılmasının davacı tarafından kabulü halinde satın almaya hazır olduğundan bahisle davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen 30.03.2015 tarihli ilk karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin, 08.11.2016 tarihli, 2015/17569 Esas, 2016/9249 Karar sayılı ilamı ile "fiili taksim hususunun araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi" gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargıla sonucunda taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.

Somut olayda; davacı önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, davalı fiili taksim savunmasında bulunmuştur. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmış ise de yapılan keşfin denetime elverişli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur. Taraf tanıklarının, keşif mahallinde tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda bilgilerine başvurulması gerekirken tanıkların duruşmada dinlenilmesi doğru değildir.

Ayrıca fiili taksim savunması doğrultusunda bilirkişilerin, mahallinde inceleme yapması ve gerekirse fotoğraf da eklemek suretiyle denetime elverişli ve açıklayıcı rapor düzenlemesi gerekirken dosya içerisindeki bilirkişi heyet raporu ve heyet ek raporunun, bilirkişilerin kendi gözlem ve incelemesinden ziyade taraf beyanları doğrultusunda hazırlandığı anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılması, özellikle zeminde davacının (kiralamak suretiyle de kullanımın mümkün olduğu hususu gözetilerek) ve davalının veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınması,

tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün belirtilen nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.