Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/2595 K.2019/7745

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 06.06.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil (yüklenici temliki) talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 11.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacı ve davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı ile davalılardan ... arasında 18/04/2006 tarihinde daire satış sözleşmesi imzalandığını ve 2956 ada 16 parsel sayılı taşınmazda yapılan 11 numaralı bağımsız bölümün, 15/06/2006 tarihinde davacıya devredilmesi konusunda anlaştıklarını, sözleşme uyarınca 48.000TL bedel üzerinden dairenin yapımı ve devri hususunda anlaşıldığını, davacının bedelin 38.500TL’sini peşin, kalan 9.500 TL’lik kısmın ise 4.500TL’si 15/08/2006 tarihinde, 5.000TL’lik kısmı 15/12/2006 tarihinde olacak şekilde ödemeyi kabul ettiğini, davacının 38.500TL’lik ilk tutarı peşin ödediğini,

kalan borcunu sözleşmeye göre belirtilen tarihlerde davalı ...’e ödediğini, bunun üzerine de davalı ...’den senetlerini teslim aldığını, davacının 2006 yılından beri bu bağımsız bölümde oturduğunu, davalının bu zamana kadar daireyi davacıya devretmediğini, aksine kızı olan diğer davalı ... 'a devrettiğini, 2956 ada 16 parselde bulunan 4. Kat 11 No'lu Bağımsız Bölümün davalı ...

İlhan üzerindeki tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan ... cevap ve karşı davasında; davacının 38.500TL'yi ödediğini, kalan iki taksit tutarı olan toplam 9.500TL'yi ise ödemediğini, ödemeye ilişkin dosyaya bir belge sunmadığını, davacı tarafın borcunu ödemesi halinde dairenin tapusunu devredeceğini, davacının açtığı davanın reddini, karşı davanın kabulü ile davacının temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshedilerek edimlerin iadesine karar verilmesini, sözleşme feshedilmediği takdirde ise bakiye kalan 9.500TL'nin Nisan/2006 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davacıdan alınarak kendisine ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Her iki davalı adına sonradan vekaletname sunan davalılar vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının davasının kabulü ile 2956 ada 16 parsel 4. Kat 11 No'lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; davalı-karşı davacı ... tarafından açılan karşı davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı-karşı davacı ve davalı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince: Davalı-karşı davacı ... ile davacı arasında imzalanan adi yazılı sözleşmede, davacının ödeyeceği belirtilen, ancak davacı tarafça ödendiği yazılı belge ile ispatlanamayan bakiye bedel olan 9.500TL’nin talebe bağlılık ilkesi de gözetilerek dava tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte hesaplanarak depo edilmesi, ardından tescile hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.