Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/2768 K.2019/8165

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.03.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kademede alacak talebi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davalı şirket aleyhine açılan davanın kısmen kabulüne, davalı ... aleyhine açılan davanın taraf ehliyeti yokluğundan usulden reddine dair verilen 21.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili, duruşmasız olarak temyizini ise katılma yoluyla davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 03.12.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi.

Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, davacı ile davalı şirket arasında ... ilçesi, Erenler Mahallesi, 21098 ada, 3 parsel, 27 numaralı bağımsız bölümün 100.000,00TL'ye satışına ilişkin sözleşme imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca 89.000,00TL’yi nakten ödediğini, dairedeki eksik imalatları davacı yaptırdığı için davalıya borcun kalmadığını, dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkil adına tescilini istediklerini, tescil mümkün olmazsa ödemiş oldukları bedel ve daire için yapılan giderlerin toplamı olan 120.000,00TL'nin yasal faiziyle birlikte tahsilini, fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasını talep etmiştir.

Davacı vekili 21.05.2015 tarihli duruşmada, eksik işlerin tamamlanması için ödenen 9.500,00TL ve daire bedeli olarak ödenen 120.000,00TL'nin toplamı olan 129.500,00TL'nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte iadesi yönünde davayı ıslah ettiklerini belirtmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığını, davalının tapu siciline güvenerek taşınmazı aldığını, alacak talebinin davalıya yöneltilemeyeceğini, davalıların arasındaki satışın gerçek olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığını, davacının 89.000TL ödeme yaptığını, geriye kalan satış bedelinin eksik işlerin davacı tarafından yapılması durumunda ödenmiş sayılacağına dair tarafların arasında bir anlaşma bulunmadığını, 5.000TL gecikme bedeliyle beraber davacının 16.000TL daha ödeme yapması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, daire satış sözleşmesinin şekil şartına uygun olmadığı, geçersiz olduğunu diğer davalı ...'ın davada pasif husumet ehliyeti olmadığı gerekçesiyle davalı ... aleyhine açılan davanın 6100 sayılı HMK.m.114/d ve 115/2 uyarınca davanın usulden reddine, davalı ... İnşaat Emlak Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti (Yeni Ünvanı: ... İnş. Otom. Gıda Eml. Turz. San. Tic. Ltd.

Şti) yönünden davanın kısmen kabulüne, 02/11/2010 tarihli daire satış sözleşmesinin geçersizliğine, davacı tarafından ödenen 98.500,00TL'nin 89.000,00TL'si için dava tarihinden, bakiye 9.500,00TL'si için ıslah tarihi olan 21/05/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizleriyle birlikte davalı ... İnş. Eml. San. ve Tic. Ltd. Şti (Yeni Ünvanı: ... İnş. Otom. Gıda Eml. Turz. San. Tic. Ltd.

Şti)den alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve katılma yoluyla davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Somut olayın incelenmesinde; davacı ... yüklenici arasında yapılan protokolün adi yazılı şekilde yapıldığı, geçerli olmadığından bahisle tapu iptal ve tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de; davacı ile yüklenici arasındaki temlikin 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince yazılı olması yeterli olduğundan 02.11.2010 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi geçerlidir.

Ancak bu satış işlemi davalı ...'a karşı TMK'nin 1023. ve 1024. maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden davacıya, dava konusu bağımsız bölümün devrinin muvazaalı olarak yapıldığına ilişkin varsa delilleri toplanıp dinlenilen tanıkların bu konudaki beyanları da alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı olduğu gerekçe ile davalı ...'in üzerine kayıtlı çok sayıda taşınmaz oluşu, alım satım işiyle uğraşması, satın aldığı dairelerin bedelini ödemiş olması gerekçe gösterilerek pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.