Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/3162 K.2020/4275

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.05.2003 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine davacının bedel iadesi isteminin kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 26.06.2018 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARA

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, bir kısım davalılar murisi ...'nın ... Noterliği'nin 06.07.1984 tarihli 4098 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 6 ada 8 parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili davacı ... ve diğer davacılar murisi ...'na sözleşmede belirtilen kısmının 150.000,00 TL bedelle satışının vaat edildiğini, bedelin yarısı olan 75.000,00 TL'nin ödendiği, ...

Kadastro Mahkemesi'nin 03.04.2003 tarihli ve 2001/3 Esas 2003/4 sayılı Kararı ile 6 ada 8 parsel sayılı taşınmazın ada ve parsel numaralarının değiştirilerek 4 ada 42 parsel sayılı taşınmaz olduğu ve muris ... mirasçıları adına hisseleri oranında tapuda tescil yapılmasına karar verildiğini belirterek davalı ... mirasçıları adına olan hisselerin iptali ile davacılar adına tescilini, bu mümkün olmadığı takdirde satış vaadi sözleşmesi ile ödenen 75.000,00 TL'nin bedelin günümüz rayiç değerinin belirlenerek davacılara ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Bir kısım davalılar vekili, davanın zamanaşımına uğradığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, ilk kararında "dava zamanaşımının gerçekleşmesi nedeniyle davanın reddine," karar verilmesi üzerine Dairemizin 27.6.2007 tarihli, 2007/6863 Esas ve 2007/8392 Karar sayılı ilamı ile "biçimine uygun düzenlenen 06.07.1984 tarihli taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin konusu olan taşınmazın kadastro tahdit işlemleri 05.07.1984 tarihinde açılan dava ile kadastro mahkemesinde dava konusu olmuş ve çekişmeli parsel ancak hükmen 27.10.2004 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.

Dava ise bu tarihten önce 16.05.2003 tarihinde açılmıştır. Kısaca söylemek gerekirse, Borçlar Kanununun 128.maddesi hükmünce 10 yıllık zamanaşımı süresi sözleşmenin ifa olanağının doğduğu 27.10.2004 tarihinde başlar. Dava bu tarihten önce açıldığından mahkemece çekişmenin esası incelenerek bir hüküm kurulması yerine davanın yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, "Tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davacının bedel iadesi isteminin kısmen kabul kısmen reddine, 245,81 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine, 61,45 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine, 36,87 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine, 36,87 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine, 36,87 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine,

36,87 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine, 36,87 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı ...'na verilmesine," karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığında 818 sayılı BK’nın 96 ve 106. maddeleri dikkate alınması gerekir.

6100 sayılı HMK'nun 26. Maddesinin birinci fıkrasında; "Hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır. Ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez, duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir." hükmü yer almaktadır.

Yukarıda açıklanan ilkeler gereğince somut olay incelendiğinde; bir kısım davalılar murisi ... ile davacı ... ve diğer davacılar murisi ... arasında ... Noterliğinin 06.07.1984 tarihli 4098 yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, 6 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki bir kısım hak ve hisselerini, 150.000,00 TL bedelle satmayı vaat etmiş, satış vaadi bedelinden 75.000,00 TL ... tarafından alınmıştır. Daha sonra ...

Kadastro Mahkemesinin 27.04.2004 tarihinde kesinleşen 2001/3 Esas, 2003/4 Karar sayılı ilamı neticesinde 6 ada 8 parsel olan ada ve parsel numaralarının 4 ada 42 parsel olarak değiştirilerek ... mirasçıları olan bir kısım davalılar ve diğer davalılar adına hisseleri oranında tapu kaydında tescil yapılmıştır. ...

Belediye Başkanlığı'nın 15.06.2010 tarihli yazı cevabında fen bilirkişi raporunda belirlenen sözleşmeye konu vaat edilen kısmın taşınmazın tamamından ifrazının mümkün olmadığının bildirildiği görülmüştür.

Davacıların usulüne uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazın ifraz olanağı olmadığından mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddi doğru ise de, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme ile dava konusu taşınmazın satın alınan payın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden ödenen kısmın oranlaması yapılmak suretiyle ulaşılan değer hesaplanarak taleple bağlılık ilkesi de gözetilmek suretiyle tazminat miktarının belirlenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Kabule göre de, satış vaadi borçlusu ... mirasçıları aleyhine hüküm kurulması gerekirken satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan tapu kayıt malikleri aleyhine de hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.