Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/3331 K.2019/7981

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02/09/2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23/02/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin 2792 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, taşınmazın 3/16 hissesinin bir kısım önceki paydaşlar tarafından 21.01.2014 tarihinde davalıya satıldığını beyan ederek önalım hakkı nedeniyle davalı adına olan tapu kaydının iptaliyle davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek, paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Somut olaya gelince; mahkemece, davalının, taşınmazın 3/16 hissesini 275,00TL'ye satın aldığı, taşınmazın konumu, niteliği, yüzölçümü dikkate alındığında bu kadar cüzi bedelle bu taşınmazda pay satışının mümkün olmadığı, bedelin çok düşük olmasının muvazaayı doğruladığı, bağış yoluyla devredilen taşınmazın payına yönelik önalım hakkının kullanılamayacağı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

Muvazaa bir sözleşmenin taraflarının üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek onları aldatmak maksadıyla gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Satış bedelinin düşük gösterilmiş olması temlikin salt bu nedenle bağış olduğuna delalet etmez. Dosya kapsamında dava konusu temlikin satış adı altında bağış olduğuna yönelik bir delil de bulunmamaktadır.

Mahkemece, davacının önalım talebinin esastan incelenerek, talep konusu hakkında bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.