Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/3974 K.2020/7057

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı tarafından, davalı aleyhine 27.03.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 31.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, harici satım sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.

Davacı, kendisi ve davalının paydaş olduğu 149 ada 8 parsel sayılı taşınmazda, davalının, payından 300 m2’ye tekabül eden 300/35367 oranındaki payını 23.02.2015 tarihli harici sözleşme ile kendisine sattığını, satış bedeli olan 20.000,00 TL’nin davalıya ödendiğini ve satın alınan kısma ilişkin zilyetliğin kendisine devredildiğini ileri sürerek 149 ada 8 parsel sayılı taşınmazın 300 m2’ye tekabül eden 300/35367 payın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini, ikinci kademede ödenen 20.000,00 TL’nin sözleşme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak kendsine verilmesini istemiştir.

Davalı, 23.06.2015 havale tarihli dilekçesi ile davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, duruşma açılmaksızın davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na göre usul hukukumuzda ilk derece yargılaması beş temel aşamadan oluşur. Bunlar sırası ile dilekçelerin karşılıklı verilmesi, ön inceleme, tahkikat, sözlü yargılama ve hükümdür. Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra mahkemece ön inceleme aşamasına geçilerek tarafların üzerinde anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususların tespiti ile dava şartları ve ilk itrazları incelenir.

Ön inceleme aşaması tamamlandıktan sonra tarafların iddia ve savunmalarının doğruluğunun araştırıldığı tahkikat aşamasına geçilecektir. Tahkikat aşamasında mahkeme, her iki tarafı usulüne uygun olarak davet edip, davada ileri sürülen vakıalar hakkında dinleyecektir. Duruşma tamamlandıktan sonra hüküm aşamasında hakim uyuşmazlık hakkında bir karar vererek uyuşmazlığı bir kararla sonuçlandırmalıdır.

Mahkemenin verdiği kararlar uyuşmazlığın esasını çözen kararlar olabileceği gibi, usule ilişkin kararlar da olabilir. Tarafların ileri sürdüğü iddia ve savunmalar ve bunları dayandırdığı deliller kararda tartışılıp gerekçeleri açıklanmalıdır.

Öte yandan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, tapulu bir taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez. TMK'nun 706. maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp bir geçerlilik şekil şartıdır.

5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Yukarıda açılanan ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında, duruşma açılmaksızın işin esası hakkında hüküm kurulması doğru olmadığı gibi, eldeki davada ikinci kademedeki tazminat istemi hakkında olumlu ya da olumsuz hüküm kurulmaması da doğru değildir. Taraflar arasındaki davanın konusu harici satım niteliğindeki sözleşmeye dayalı taşınmazın devrini içeren tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat talebidir.

Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin naklinin hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin TMK’nın 706., BK’nın 213. (TBK'nın 237. md.), 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunludur. Ne var ki davalı davayı kabul ettiğinden kabul beyanı çerçevesinde değerlendirme yapılması gerekir.

Mahkemece, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca davanın reddine karar verildiği, ancak yukarıda anlatıldığı üzere 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği paydan pay satışı mümkün olmayıp pay ve paydaş adeti arttırılamaz ise de dava konusu taşınmazda davacının da paydaş olduğu, taşınmazda paydaş olan davalının kendi payından bir kısmını yine taşınmazda paydaş olan davacıya sattığı anlaşıldığından anılan yasa uyarınca bu hususta yasal bir engel bulunmamaktadır.

O halde harici satış sözleşmesi ile tapulu taşınmazda pay satışı mümkün değil ise de davalının kabul beyanı çerçevesinde taşınmazda 300 m2’ye tekabül eden davalı payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.