Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/4316 K.2020/5279

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 07.05.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, birleştirilen davalarda ise satış vaadi sözleşmesinin iptali talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davalarının kabulüne, satış vaadi sözleşmesinin iptaline ilişkin istemin reddine dair verilen 27.06.2019 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı-birleşen dava davacısı ... vekili tarafından istenilmekle,

tayin olunan 15.09.2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı-birleşen dava davacısı ... vekili Av. ...ile karşı taraftan davacılar-birleşen dava davacıları ... ve ... vekili Av.... geldiler. Duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tarafların sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Asıl ve birleştirilen davalarda dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile cebir, hile, tehdit nedeniyle sözleşmenin iptali istemine ilişkindir.

Davacı-birleştirilen dava davalıları, davalı-birleştirilen dava davacısı ... adına vekaleten oğlu ...'in, ... 4. Noterliğinin 19.02.2007 tarih ve 2807 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle, dava konusu 5409 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kayıtlı F blok 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümleri 140.000 TL bedelle, ...

4. Noterliğinin 13.02.2007 tarih ve 2506 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 5409 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kayıtlı A blok 1 numaralı bağımsız bölümü 70.000 TL bedel ile davacı-birleştirilen dava davalısı ...'a, ...

4. Noterliğinin 23.02.2007 tarih ve 3155 yevmiye numaralı satış vadi sözleşmesiyle dava konusu 5409 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kayıtlı E blok 1 numaralı (alt katını) bağımsız bölümü 70.000 TL bedelle davacı-birleştirilen dava davalısı ...'a, ...

4. Noterliğinin 05.04.2007 tarih ve 5813 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle, dava konusu 5407 parsel sayılı taşınmazı 240.000 TL bedelle davacı-birleştirilen dava davalısı ...'a satmayı vaadettiğini beyan ederek dava konusu taşınmazların tapusunun iptali ile adlarına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı-birleştirilen dava davacısı ..., satış vaadi sözleşmelerinin cebir, tehdit, korkutma ile düzenlediğini, davacı-birleştirilen dava davalısı ... hakkında bu nedenle tefecilik suçundan soruşturma başlatıldığını ve dava açıldığını beyan ederek satış vaadi sözleşmelerinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davaların kabulüne karar verilmiş olup; sözleşmelerin iptali istemine ilişkin davaların ise satış vaadi sözleşmelerinin hile, baskı ve ikrah altında yapıldığı ve sözleşmelerin geçersiz olduğu hususunun mevcut delil durumu ile ispatlanamadığından bahisle reddine karar verilmiştir.

Hükmün, davalı-birleştirilen dava davacısı ... vekili temyizi üzerine Dairemizin 11.09.2017 tarihli 2016/13667 Esas 2017/ 6022 Karar sayılı ilamı ile "... dosyadaki bilgi ve belgeler ile ...

2. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2008/115 Esas ve 2013/10 Karar sayılı ilamının incelenmesinde, katılanın ... ve arkadaşları olduğu, aralarında davacı-birleştirilen dava davalısı ...'ın da bulunduğu sanıklar hakkında isnat olunan suçların tefecilik yapmak ve suç işlemek için örgüt kurmak suçları olduğu, mahkemece delil yokluğundan sanıkların beraatine karar verildiği, verilen kararın Yargıtay 5. Ceza Dairesince bozulmasına karar verildiği, Mahkemece bozma ilamına uyularak sanıklar ... ve arkadaşları hakkında tefecilik suçundan mahkumiyet hükmü kurulduğu ve hükmün henüz kesinleşmediği görülmüştür.Bu durumda Mahkemece yapılması gereken iş;

birleştirilen ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/57 Esas, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/100 Esas ve ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/44 Esas sayılı dava dosyaları yönünden devam etmekte olan ceza davasının sonucunu beklemek, eldeki davayı buna göre karara bağlamak olmalıdır." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davaların kabulüne karar verilmiş olup; sözleşmelerin iptali istemine ilişkin davaların ise satış vaadi sözleşmelerinin hile, baskı ve ikrah altında yapıldığı ve sözleşmelerin geçersiz olduğu hususunun mevcut delil durumu ile ispatlanamadığından bahisle reddine karar verilmiştir.

Hükmü davalı-birleştirilen dava davacısı ... vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı-birleştirilen dosya davacısı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalı-birleştirilen dosya davacısı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde;

24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı belirlenmiş yahut belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.

Gerçekten, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14 'üncü maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru tarafından düzenlenecek resmi senet (sözleşme) ve tapu siciline tescil ile kurulur.

Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaat edilmektedir. Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, böyle bir bölümün satış vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir.

Anılan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, henüz kat irtifakı kurulmadan önce yapılan binadaki bağımsız bölüm satışı geçerli olduğundan bağımsız bölümün bütün nitelikleri ile ona özgülenen arsa payının orantılı olması, ileride kat irtifakı kurulma aşamasında kat irtifakının bağımsız bölüm malikleri arasında yeni bir sorun yaratmamasına, tescil hükmü veren mahkemece dikkat edilmesi gerekir.

Somut olayda: dava konusu satış vaadi sözleşmelerine konu 5409 parsel sayılı taşınmazdan ifraz edilerek 6743 parsel, 6744 parsel, 6745 parsel sayılı taşınmazların oluştuğu, 5409 parsel sayılı taşınmaz kaydının kapatılarak pasif hale geldiği anlaşılmıştır.

Mahkemece, yeniden keşif yapılarak dava konusu yapıların ifrazla oluşan taşınmazlardan hangisinde kaldığı tespit edilerek, binanın mevcut haliyle dava konusu bağımsız bölümlere düşen payların, yapının kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulucakmış gibi bilirkişiye hesaplattırılarak payları belirtilmeli, dava konusu bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas bulunacak arsa payları ne ise o payın iptali ile davacılar-birleştirilen dosya davalıları adına tesciline karar verilmesi gerekirken, mahkemece kapatılan parsel hakkında ve yanlış yöntemle arsa payı hesaplanarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

KARŞI OY

Dosya içerisinde yer alan ve Yargıtay incelemesinden de geçerek kesinleşen ... 2. Asliye Ceza Mahkemesi'nin 2015/460 Esas, 2016/255 Karar sayılı ilamında, sanıklar ... ve ...'ın, (başka sanıklarlar birlikte) bu dosyanın tarafı olan ...'in vekili olarak hareket eden katılan ...'e yüksek faizle borç vermek suretiyle tefecilik suçunu işledikleri kabul edilerek, sanıkların mahkumiyetlerine karar verilmiştir.

Mahkemece daha önce verilen beraat kararı, Yargıtay Yüksek 5. Ceza Dairesi'nin 09/07/2015 tarih, 2014/9092 Esas, 2015/13645 Karar sayılı kararıyla bozulmuş, bozma ilamında, "(...) yüksek miktardaki paraların elden ödendiğine dair sanıkların savunmaları, birbirine yakın tarihlerde ...'ın yakını ve tanıdığı kişiler adına gerçekleştirilen satış vaadi sözleşmeleri" şeklinde gerekçeye yer verilmiştir.

Yani, adı geçen sanıkların tefecilik suçunu işledikleri, ancak yakını ve tanıdıklarına satış vaadi sözleşmesi yaptırmak suretiyle ile bu işten elde ettikleri menfaati aktardıkları kabul edilmiştir. Yüksek 5. Ceza Dairesi'nin bozma kararının gerekçesi, ilk derece mahkemesinin de gerekçesini oluşturmuştur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 74/1. Maddesine göre hukuk mahkemesi hakimi, ceza mahkemesi tarafından verilen beraat kararı ile bağlı olmamakla birlikte, ceza mahkemesi tarafından verilen mahkumiyet kararı ile bağlıdır. Yüksek Yargıtay'ın yerleşik ve istikrarlı içtihatları bu yöndedir. Keza. HMK'nun 204/1.

Maddesine göre de, "İlamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar." Dolayısıyla, ceza mahkemesince verilen mahkumiyet kararı, görülmekte olan davanın hakimi için, gerek hüküm fıkrası, gerekse gerekçesi yönünden bağlayıcıdır.

Bu nedenle, görülmekte olan iş bu dosyanın davacı ve karşı davalılarının ceza davasında sanık olmadıklarına bakılmaksızın, bu taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, yukarıda isimleri açıklanan ve haklarında mahkumiyet kararı verilen sanıkların "yakını ve tanıdıkları" sıfatıyla bu satış vaadi sözleşmelerini imzalayıp imzalamadıkları mahkemece değerlendirilmelidir. Zaten bu düşünce ile.

Dairemizin 11/09/2017 tarih, 2016/13667 Esas, 2017/6022 Karar sayılı ilamında, "(...) devam etmekte olan ceza davasının sonucunu beklemek, davayı buna göre karara bağlamak olmalıdır." şeklindeki gerekçe ile ilk derece mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmiştir.

5237 sayılı TCK.nun 55/1. Maddesi. "Suçun işlenmesi ile elde edilen veya suçun konusunu oluşturan ya da suçun işlenmesi için sağlanan maddi menfaatler ile bunların değerlendirilmesi veya dönüştürülmesi sonucu ortaya çıkan ekonomik kazançların müsaderesine karar verilir. Bu fıkra hükmüne göre müsadere kararı verilebilmesi için maddi menfaatin suçun mağduruna iade edilememesi gerekir." 55/3.

Maddesi ise, "Bu madde kapsamına giren eşyanın müsadere edilebilmesi için, eşyayı sonradan iktisap eden kişinin 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun iyiniyetin korunmasına ilişkin hükümlerinden yararlanamıyor olması gerekir." şeklindeki düzenlemeyi içermektedir.

İlk derece mahkemesince yapılacak inceleme sonunda iptali talep edilen satış vaadi sözleşmelerinin, mahkumiyetine karar verilen sanıkların "yakını ve tanıdıkları" sıfatıyla imzalandığının kabul edilmesi halinde, davacı ve karşı davalıların bu sözleşmeden elde ettikleri menfaat, TCK.'nun yukarıda açıklanan 55/1. Maddesi anlamında "suçun işlenmesi ile elde edilen menfaat" niteliğini kazanacaktır.

Ceza mahkemesi dosyasında salt tefecilik suçunun unsurlarının oluşup oluşmadığı incelenmiş, ikrah ve tehdit yönünden ayrı bir inceleme yapılmamıştır. Buna rağmen ilk derece mahkemesinin "Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda incelenen bu ceza dosyası içeriğinde de, davalı-davacının ikrah altında olduğunda dair herhangi bir delile rastlanmamıştır.

Her ne kadar, davalı ... yönünden tefecilik suçunun unsurları oluşmuş ise de, bu husus satış vaadi sözleşmesini, vekili olan ... aracılığı ile yapan davacı yönünden herhangi bir ikrah durumu oluşturmayacaktır." şeklindeki red gerekçesi, ceza dosyası ile, görülmekte olan dosya içeriğine uygun değildir.

HMK'nun 33. Maddesine göre hukuki niteleme, hakime verilmiş bir görevdir. Türk Medeni Kanunu'nun 1024/2. Maddesi, "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur." hükmünü içermektedir. Yine TMK'nun 2/2. Maddesi, "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." hükmünü içermekte olup, yukarıda açıklandığı gibi, görülmekte olan davanın davacıları ve karşı davalılarının, söz konusu menfaatleri (mahkumiyetine karar verilen sanıklarla birlikte) "yakını ve tanıdıkları" sıfatıyla suçtan elde ettiklerinin anlaşılması halinde ise, hukuki sebepten yoksun tescil, yolsuz tescil olacaktır. Aksinin kabulü, yukarıda sözü edilen Dairemizin 1/09/2017 tarih, 2016/13667 Esas, 2017/6022 Karar sayılı bozma kararını anlamsız hale getirecektir.

Bu nedenle; ilk derece mahkemesinin temyiz incelemesine konu kararının, davalı ve birleştirilen dosyalar davacısı ... lehine ve farklı bir gerekçeyle bozulması kanaatiyle, sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyoruz.