Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/473 K.2019/7555

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.08.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 169 ada 7 parsel sayılı taşınmazda müvekkilinin paydaş olduğunu, parseldeki diğer paydaş ...’nın kendisine herhangi bir resmi bildirim yapmadan taşınmazdaki 433/642 payını davalıya sattığını, bu nedenle önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek taşınmazın davalı adına tapuda kayıtlı payının iptali ile müvekkili adına tescili talep etmiştir.

Davalı vekili, davaya konu taşınmaz üzerinde fiili taksimin yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olaya gelince; dosyada davaya konu 169 ada 7 parsel sayılı taşınmazla ilgili tapulama tutanağında taşınmazın 01.12.2011 tarihli imar uygulaması öncesinde 141 ada 4 parsel sayılı taşınmaz olarak anıldığı ve taşınmazın 169 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 parsel sayılı taşınmazlara ayrıldığı anlaşılmıştır.

İmar uygulaması görmüş 169 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 433/642 hissesi ... tarafından davalı ...’e 26.07.2012 tarihinde 1.000,00 TL bedel karşılığında satılmış olup davalı vekili, fiili taksim iddiasında bulunmuş, iddiasını da dosyada bulunan ve tarafları davacı ... ile dava dışı taşınmazın önceki maliki ... olan 30.08.2002 tarihli “Yol geçirilmesi hususunda anlaşma senedidir” başlıklı adi yazılı belgeye dayandırmıştır.

21.11.2014 tarihli keşif sonrası alınan gerek 25.11.2014 tarihli fen bilirkişisi raporunda, gerek 05.01.2015 tarihli inşaat bilirkişi raporunda gerekse 15.01.2015 tarihli ziraat bilirkişisi raporunda davalı vekilinin iddia ettiği fiili taksim hususunda bir değerlendirme yapılmadığından bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya elverişli olmadığı görülmüştür.

Herhangi bir taşınmazda fiili taksimin varlığından söz edebilmek için davacı ile taşınmazdaki hisseyi satan kişinin ayrı ayrı kullandığı yerlerin bulunması gerekmektedir. O halde mahkemece, 169 ada 7 parsel sayılı taşınmazda yeniden keşif yapılıp davalı vekilinin fiili taksim iddiasına dayandırdığı yukarıda ismi geçen belge içeriği zemine aplike edilerek davacının ve davalıya pay satan ... ’nın taşınmazda kullandıkları ayrı ayrı yerlerin olup olmadığının tespiti ile fiili taksim hususu araştırılmalı ve varılan sonuca göre bir karar verilmelidir.