Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/4774 K.2020/4

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.06.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili, davalıların 345 parsel sayılı taşınmazdaki tüm hak ve hisselerinin tamamını müvekkillerin murisi ...’ye 30.06.2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vadettiklerini, bedelin ödendiğini, taşınmazın tapuda devir işlemlerinin bugüne kadar yapılmadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazda davalılar adına olan hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

Davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

Mahkemece, davanın kabulü ile, dava konusu 345 parsel sayılı taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile, mirasçılık belgesine göre tamamı 40 pay kabul edilerek 10 payının davacı ..., 3'er payının ise davacılar ..., ..., ..., ... ve ... adlarına tesciline, kalan kısmın davalılar adına tesciline, karar verilmiştir.

Hükmü, davalı ... temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Elbirliği halinde mülkiyette, mirasçılar arasında ortaklık bağı vardır. Bu kişiler mirasçı sıfatı ile bir mala veya hakka birlikte malik olmak durumundadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 701 ila 703. maddeleri uyarınca bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği bulunmadığından ortaklardan her birinin eşya üzerinde doğrudan bir hakkı da yoktur. Bu anlatımın doğal sonucu olarak da mülkiyet bütünüyle ortakların tümüne aittir. Elbirliği mülkiyetinde malikler mülkiyet payını ayırmadığından eşya üzerinde paydaş değil ortaktır. Yine bu tür mülkiyette işin özelliği gereği ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Şayet davalı olacaklarsa davanın ortakların tümü aleyhine açılması gerekir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununda bir ortağın tek başına dava açabileceği, ne var ki açtığı bu davaya devam edilebilmesi için kural olarak öteki ortakların açılan davaya olur vermeleri ya da davanın miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile sürdürülebileceği benimsenmiştir. Ayrıca dava ehliyetinin varlığı mahkemece re’sen araştırılması gereken hususlar arasında bulunmaktadır.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Somut olaya gelince; 30.06.2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde vaat alacaklısı olan davacılar murisi ...’nin ... 4. Noterliğinin 16.05.2014 tarihli mirasçılık belgesine göre dava tarihinden önce öldüğü, mirasçı olarak davacılar ile birlikte dava dışı, ..., ..., ..., ... ve ...’yi bıraktığı, davanın bir kısım mirasçılar tarafından açıldığı, dava dışı mirasçılardan muvafakat alınmadığı gibi terekeye temsilci de atanmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, elbirliği halinde mülkiyete konu terekeden dolayı mirasçıların bir kısmının tek başlarına dava açmaları mümkün olamayacağından; ...

4. Noterliğinin 16.16.05.2014 tarihli mirasçılık belgesinde ... mirasçısı olarak adı yazılı olan dava dışı ..., ..., ..., ... ve ...’'nin davaya ilişkin olurlarının alınması, bunun mümkün olmaması halinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 640. maddesi uyarınca miras şirketine temsilci atanması için davacıya usulüne uygun süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, elbirliği maliklerinin davaya muvafakatleri veya tereke temsilcisi aracılığı ile davanın sürdürülebileceği gözardı edilerek taraf teşkili tam olarak sağlanmadan çekişmenin esasının incelenip yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Kabule göre de, davalı ... ile, ...’ın dava konusu taşınmazda paylı mülkiyete konu hisselerinin yanında elbirliği mülkiyetine konu hisseleri de bulunduğundan; elbirliği mülkiyetine tabi hisseleri yönünden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gözetilmeksizin, elbirliği halindeki paylarının da iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiş, hükmün belirtilen nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.