Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/789 K.2019/7373

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 03/06/2013 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10/12/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ile davalılar ... ve ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili; davalı ...'nün (kendi adına asaleten ve diğer davalıları temsilen) Ankara 48. Noterliği'nde 08.10.1998 tarihli 18889 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... ada, 4 parsel, 1. normal kat, 2 No'lu bağımsız bölümü müvekkiline satmayı vaat ettiğini, bedelin ödendiğini, taşınmazın teslim edildiğini belirterek dava konusu taşınmazın mevcut tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili; davalı ...'in dava konusu taşınmazı kendi adına asaleten ve diğer davalıları temsilen Ankara 48. Noterliği'nin 08.10.1998 tarihli ... yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satmayı ve tapu ferağını 16.10.1998 tarihinde vermeyi vadettiğini, müvekkilinin ...'i noterde düzenlenen vekaletname ile vekil tayin ettiği, bu vekaletname ile ... 'in de ...'i vekil tayin ettiğini, fakat ...'in sözleşme tarihinden önce müvekkili tarafından azledildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar; davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile, ... ada 4 parsel 2 No'lu bağımsız bölümün davalılar adına olan 1/2 payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar ... ve ... vekili ile davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olaya gelince; davaya konu Ankara 48. Noterliğinde düzenlenen 08.10.1998 tarihli 18889 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kendi adına asaleten ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... adlarına vekaleten ..., ... ili, ... ilçesi, ... ada 4 parsel 1. normal kat, 2 No'lu bağımsız bölüm ve müştemilatı 2.000.000,00TL bedel ile satmayı vadettiği, bu bedelin tamamını nakden ve peşin olarak aldığı, ...'ın da satın almayı vadettiğinin yazılı olduğu anlaşılmaktadır.

Ankara 19. Noterliğinde düzenlenen 25.07.1994 tarihli 25114 yevmiye sayılı vekaletnamede ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...'nün ...'yü vekil tayin ettikleri, Ankara 19. Noterliğinde düzenlenen 09.09.1997 tarihli 20122 yevmiye sayılı vekaletnamede ...'nün kendi adına asaleten Ankara 19. Noterliğinden 25.07.1994 tarihli 25114 yevmiye sayılı vekaletname ile ..., ..., ..., ..., ... ve ... adlarına vekaleten hareketle satış vaadi sözleşmelerini tanzim ve imzalamaya ...'yü vekil tayin ettirdiği, ...'ın Ankara 19. Noterliğinde düzenlenen 26.03.1998 tarihli 7167 yevmiye sayılı azilname ile,

... ve ...'nün Ankara 19. Noterliğinde düzenlenen 20.02.2007 tarihli 3404 yevmiye sayılı azilname ile Ankara 19. Noterliğinde düzenlenen 25.07.1994 tarihli 25114 yevmiye sayılı vekaletname ile vekil tayin edilen ...'nün vekillikten azledildiği görülmektedir.

Kavak Noterliğinde düzenlenen 27.02.1990 tarihli 833 yevmiye sayılı vekaletnamede ...'ın "...TC. hudutları dahilinde adıma bilumum hissesi veya müstakil bilimum gayrimenkulleri ... dilediği kimselere, dilediği bedelle ... satış vaadinde bulunmaya..." ...'yü vekil tayin ettiği, ...'in Ankara 20. Noterliğinde düzenlenen 23.10.1998 tarihli 35132 yevmiye sayılı azilname ile ... 'in vekillikten azledildiği görülmektedir.

Dosya içerisinde bulunan tapu kayıtlarından, 36880 ada 4 parsel 1. normal kat 2 No'lu bağımsız bölümün 1/2 payında ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...'ın iştirak halinde malik oldukları anlaşılmaktadır.

Davalı ..., ...'e verdiği vekaletnamesini satış vaadi sözleşmesinden önce geri almış, ... azledilmiştir. Bu nedenle ...'in ...'e vermiş olduğu vekaletname dayanaksız kaldığından ...'e vekaleten satış vaadi sözleşmesi yapması mümkün değildir. Davanın bu sebeple ... yönünden reddine karar verilmesi gerekirken tüm davalılar yönünden kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan davalı ... 27.02.1990 tarihinde ...'e vekaletname vermiş ise de maliki bulunduğu taşınmazların satışına yönelik yetki verip, murisinden kalacak taşınmazlar yönünden yetki vermediğinden bu yönden de ... adına işlem yapma yetkisi yoktur.

Davanın ... yönünden reddi gerektiğinden tüm iştirakli payın tamamının satışı söz konusu olmayacağından mahkemece diğer davalılar yönünden de ifa olanağının bulunup bulunmadığı araştırılmak suretiyle işin esasına yönelik inceleme ve araştırma yapılarak bir karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.