Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/794 K.2019/6784

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 15.11.2018 gün ve 2016/3121 Esas, 2018/7854 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacılar vekili, müvekkillerinin 8264 ada 2 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduğunu, taşınmazın 107/1200 hissesinin önceki paydaş ... Seven Betonarme ve ... Yapılar İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından 18.12.2013 tarihinde davalıya satıldığını beyan ederek önalım hakkı nedeniyle davalı adına olan tapu kaydının iptaliyle davacılar adına eşit oranda tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, dava konusu taşınmaz için davacılar ile davalının hissedarı olduğu ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında ... Noterliğinin 25.04.2007 tarih 11272 yevmiye numaralı işlemi ile düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ulaşılamayan hissedarlar sebebiyle ...

Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/193 Esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açıldığını, dava dilekçesinin bu davanın davacılarına tebliğ edildiğini, ihtarın bu şekilde yapılmış olduğunu, 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, davaya konu edilen payın davalının babası, aynı zamanda ...

İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ortağı olan ... tarafından 26.10.2009 tarihinde satın alındığını, daha sonra ortaklık payı olarak şirkete devredildiğini, ancak şirketin diğer ortakları ile anlaşma sağlanamadığından davalı ile babasının ortaklıktan çıktığını, davaya konu hissenin de 40.000,00TL karşılığı davalıya devredildiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının davasının kabulü ile; dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı 107/1200 oranındaki hissenin iptaliyle davacılar adına eşit oranda tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmün, davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 15.11.2018 tarih 2016/3121 Esas, 2018/7854 Karar sayılı ilamı ile, ‘’Davaya konu edilen hissenin ... Betonarme ve Çelik Yapılar İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketini temsilen Hasan Ali Karaman tarafından, oğlu davalı ...'a satışının yapıldığı, davalı tarafın savunması doğrultusunda arsa sahipleri olarak ..., ..., ... ve ... ile ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına ... arasında ...

Noterliğinin 25.04.2007 tarih 11272 yevmiye numaralı işlemi ile dava konusu taşınmaz için düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı bu durumda şufa davası açılmasının Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma ilkesi ile bağdaşmayacağından davanın reddi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı’’ gerekçeleri ile bozulmasına karar verilmiştir.

Davacılar vekili karar düzeltme yoluna başvurmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.

Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Bu aşamada arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir.

Belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "Avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir.

Somut olaya gelince, davacıların paydaşı olduğu dava konusu 8264 ada 2 parselin 107/1200 hissesinin 18.12.2013 tarihli 21079 yevmiye No'lu satış işlemi ile ... Betonarme ve Çelik Yapılar İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketini temsilen Hasan Ali Karaman tarafından, oğlu davalı ...'a satışının yapıldığı, davacı arsa sahipleri olarak ..., ..., ... ve ... ile ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına ... arasında ... Noterliğinin 25.04.2007 tarih 11272 yevmiye numaralı işlemi ile dava konusu taşınmaz için düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı anlaşılmaktadır.

Davalıya yapılan hisse satışının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafı olan arsa sahipleri tarafından yapılmış olmadığı gibi davaya konu pay satışını yapan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan dava dışı ... Seven İnşaat şirketidir. Dava konusu satış işleminin yukarıda ayrıntıları ile açıklanan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından da kabul edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için yapılan temlik olarak görülemeyeceğinden, gerçek anlamda satış iradesinin bulunmadığının ve önalım hakkının kullanılamayacağının kabul edilmesi mümkün değildir. Bu durumda davacıların önalım hakkını kullanmasında bir engel bulunmamaktadır.

Usulüne uygun olarak yapılan araştırma sonunda verilmiş olan mahkeme kararının onanması gerekirken, yukarıda belirtilen gerekçeyle bozulması maddi hataya dayalı olduğundan; davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile, Dairemizin 15.11.2018 tarih 2016/3121 Esas, 2018/7854 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına karar verilerek; davalı vekilinin temyiz itirazlarının yeniden incelenmesine geçilmiştir.

Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.