Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2019/977 K.2020/357

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.08.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa tazminat talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.12.2018 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.01.2020 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... vekili Av. ... ile karşı taraftan davacı vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KA R A R

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, 21.08.2013 tarihli dilekçesi ile davacının müteahhitlik yapan davalı ...'nun inşaa ettiği 27843 ada, 5 parselde kayıtlı ana taşınmazın 24 No'lu mesken cinsli bağımsız bölümünü dava dışı emlakçı ... vasıtasıyla harici satış sözleşmesi ile satın aldığını, taşınmaz devrinin yapılmadığını beyanla gerçek malik satıcı yüklenici davalı ... olduğu halde muvazaalı olarak devredilen diğer davalı ... üzerindeki tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde tazminatın faiziyle davalılardan tahsilini istemiştir.

Davalı ... vekili, öncelikle görev itirazında bulunmuş, taşınmazı tapudan iyiniyetle satın aldığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... cevap dilekçesinde, satış bedeli olan 215.000,00 TL'nin 145.000,00 TL'sinin kendisine ödendiğini, geri kalan 70.000,00 TL'sinin diğer davalı adına çekilen ve kendisinin kullandığı konut kredisinin kapatılması için ödendiğini, taşınmazı diğer davalıya teminat olarak devrettiğini, borcu ödemesine rağmen teminatların iade edilmediğini ileri sürerek davayı kabul etmiştir.

Mahkemece dava konusu taşınmazın 16.01.2008 tarihinde davalı ... adına tapuda kayıtlı olduğu, bu tarihten sonra resmi şekilde devredilebileceği, davacının dayandığı 15.11.2009 tarihli satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı,

davalı yüklenicinin tapuda kendi adına kayıtlı olmayan, diğer davalı adına kayıtlı olan taşınmazı hak sahibi olmadığı için devretme yetkisine sahip olmadığını, devir resmi şekilde yapılmadığından davacının dayandığı sözleşmenin geçersiz olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının alacak talebinin kabulüne dair verilen karar Dairemizin 09.05.2017 tarihli, 2017/1 Esas - 2017/3937 Karar sayılı ilamı ile "...Dava, yüklenicinin temlikine ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil,

mümkün olmadığı takdirde alacak istemine ilişkin olup dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimini yerine getirdikten sonra davalı yüklenici ...'nun eşi ... adına 09.10.2007 tarihinde tapudan devredildiği, davalı yüklenicinin talimatı ile diğer davalı ...'e ise 16.01.2008 tarihinde satıldığı anlaşılmıştır.

Ancak, taşınmazın gerçek sahibinin yüklenici ve davayı kabul eden ... olduğu, davalı tapu maliki ...'in vergi denetmenine vermiş olduğu 27.08.2010 tarihli imzalı beyanı ile bunu destekleyen davalılar arasındaki yazılı belge ve davacı tarafından dava konusu taşınmaz ile ilgili davalı ...'in ... Bankası hesabına 09.12.2009 tarihli kredi borcunun ödenmesine dair banka makbuzu ve duruşmada dinlenen tanık beyanları ile saptanmıştır.

Bu durumda davalı yüklenici inşaat sözleşmesi gereğince kendisine düşen dava konusu taşınmazı adi yazılı sözleşme ile davacıya satıp teslim ettiğinden, tapudaki satışın ise 15.11.2009 tarihinde yapılacağı kararlaştırıldığından yüklenicinin temlikine ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş..." gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, TMK'nın 1023. maddesinde "Tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Yapılan bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dava konusu taşınmazın karar tarihinden sonra, hükmün temyiz incelemesi sırasında 14.12.2018 tarihli satış akdi ile dava dışı Cumhur Al'a temlik edilmiş olduğu anlaşıldığından 6100 sayılı HMK'nın 125/2 maddesi gereğince işlem yapıldıktan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.