Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2020/1002 K.2020/4209

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ

Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10/01/2011 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 24/05/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ KARAR _

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davalılardan ...’ın, ... 1. Noterliğinin 06.12.1993 tarihli, 12994 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile 497 ada 31 parsel sayılı taşınmazdaki payının tamamını; davalılardan ...’ın, ... 2. Noterliğinin 08.09.1999 tarihli, 5653 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile 497 ada 21, 24, 25, 26, 28, 30 ve 31 parsel sayılı taşınmazlardaki payının tamamını ve yine diğer davalıların ise ...

2. Noterliğinin 25.02.2009 tarihli, 1588 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile 497 ada 32 parsel sayılı taşınmazdaki paylarının tamamını bedeli peşinen alınmak ve zilyetliklerini de devretmek suretiyle davacıya satışını vaadettiklerini ne var ki tapuda ferağ verilmediğini ileri sürerk dava konusu taşınmazlardaki davalılar adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.

Davalı ..., sadece babasından miras yoluyla intikal edecek payını sattığını, davacının satış bedelini ödemediğini, davanın zamanaşımı süresi geçtikten sonra açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar, davayı kabul ettiklerini beyan etmişlerdir.

Mahkemece, sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan bahisle verilen görevsizlik kararının, davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyizi üzerine; Dairemizin 15.07.2010 tarihli, 2010/7474 Esas, 2010/8339 Karar sayılı bozma ilamı ile görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi olduğu, işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken davanın görev nedeniyle reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiye hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz etmişlerdir.

1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin tüm, davalı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2)Davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olayda; davacı ve davalı ... arasında akdedilen ... 2. Noterliğinin 08.09.1999 tarihli, 5653 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinde ...’ın, sözleşmeye konu taşınmazlardaki miras hak ve hisselerinin tamamını satmayı vadettiği izahtan varestedir. Öte yandan, 02.06.2015 ve 01.10.2015 tarihli celselerdeki davacı vekilinin beyanları gözetildiğinde bu hususun, davacı yanın da kabulünde olduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlardaki davalı ... adına kayıtlı payların iptaline karar verilmişse de bu payların, hükmen tescil işlemi suretiyle davacı adına tescil olunduğu ne var ki hükmen tescile dayanak mahkeme kararları dosya içerisine alınmaksızın ve bu kararların miras hakkından kaynaklanıp kaynaklanmadığı araştırılmaksızın hüküm tesisi doğru değildir.

Mahkemece, satış vaadi sözleşemesi tarihinde davalı ...’a intikal eden ya da intikali lazım gelen payların belirlenerek taraf delilleri değerlendirilerek işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken talebi aşar mahiyette ve noksan soruşturmayla yetinilerek ... adına kayıtlı tüm payların iptaline karar verilmesi doğru değildir.

Mahkemece, belirtilen hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.