Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2020/1296 K.2020/7915

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2013 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 02.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ve dava konusu 4 parsel sayılı taşınmaz yönünden ise TMK’nin 713. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi ... ... ile davalıların murisi ... ... arasında akdedilen ... Noterliğinin, 12.03.1966 tarihli, 169 yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi ile; davalılar murisi ...’in sözleşmeye konu 17 adet taşınmazda annesi ... ...’tan kendisine kalan tüm paylarını davacılar murisi ...’ye satmayı vadettiğini, bedelin nakden ve peşinen davacılar murisi ... tarafından ödenerek taşınmazlardaki zilyetliğin tarafına devredildiğini;

dava konusu 4 parsel sayılı taşınmazın ise haricen davacıların murisi ...’ye satılıp 1966 senesinden beri muris tarafından kullanıldığını, onun ölümüyle de davacıların zilyetliklerini sürdürdüğünü ileri sürerek taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu 17 adet taşınmaz ve haricen satın alınan 4 parsel sayılı taşınmazdaki davalılar adına kayıtlı payların tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 4 parsel sayılı taşınmaz yönünden açılan davanın reddine, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak açılan davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmişlerdir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalılar vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez.

Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.

Somut olayda; ...

Tapu Müdürlüğünün 19.02.2020 tarihli yazısı ve eki evrak incelendiğinde dava konusu taşınmazların bir ksımının yenileme islemi sonucu; bir kısmının ise toplulaştırma işlemi sonucu kütük sayfalarının kapatılarak başka parsel numaraları ile tapuya tescil edildiği, dosya içerisine alınan evraktan taşınmazların geldi-gitti kayıtlarını eksiksiz denetleme imkanı bulunmadığı,mahkemece işlerliğini yitiren parseller üzerinden kurulan hükmün infazda tereddüt oluşturacağı anlaşılmaktadır.

O halde, satış vaadi sözleşmesinde satışı vadedilen taşınmazlara ilişkin tedavüllü tapu kaydının dosya içerisine alınmak suretiyle dava konusu taşınmazların güncel tapu kaydı üzerinden karar verilmesi gerektiği düşünülmeksizin eksik araştırma ile ve infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Açıklanan sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.

Kabule göre; harçlandırılmış dava değeri üzerinden ve davanın kabul-ret oranı gözetilmek suretiyle yargılama giderlerinin belirlenmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru değildir.