Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2020/1805 K.2021/1091

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13/05/2015 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 07/05/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

KARAR

Dava, şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin davalı şirket ile yaptığı adi yazılı sözleşme ile ... ili, ... ilçesi, 4177 parsel sayılı taşınmazdaki 14 numaralı dublex mesken niteliğindeki bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedelinin 120.000,00TL olduğunu, satış bedelinin 80.000,00TL'sinin sözleşme sırasında peşin olarak ödendiğini, bakiye borç olan 40.000,00TL'nin ise tapuda devir sırasında ödeneceğinin kararlaştırıldığını, 2013 yılının ağustos ayında bağımsız bölümün davacıya teslim edildiğini, tüm başvurulara rağmen tapuda devrin yapılmadığını,

sonrasında davalı şirket tarafından banka kredisi kullanmak için dava konusu taşınmazda ipotek tesis edildiğini, taşınmazın tapuda devrini istediklerinde şirket temsilcisi davalı ...'ın kendilerine 14 numaralı bağımsız bölümün güncel değerinin 270.000,00TL olduğunu ve ancak bu bedelin ödenmesi halinde tapuda devir yapılacağı yönündeki tutumu ile karşılaşılınca eldeki davayı açmak zorunda kaldıklarını, davacının bakiye borç olan 40.000,00TL'yi depo etmeye hazır olduğunu belirterek 14 numaralı bağımsız bölümün davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile ipotekten arındırılmış olarak davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı şirket ile Hakim vekili, bakiye satış bedelinin tüm ısrarlara rağmen ödenmediğini, davacının dava konusu taşınmazı 2 yıldır kötüniyetle kullandığını, 14 numaralı bağımsız bölümün güncel değerinin 300.000,00TL olduğunu, taşınmazın 1/3 oranındaki bedelinin ödenmemiş olduğu düşünüldüğünde, 40.000,00TL ödeme yapılmasının çok düşük kalacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemecesince, sözleşmede bakiye borcun tapuda devir sırasında ödeneceği kararlaştırıldığı gerekçesiyle davacıya 40.000,00TL depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı şirket ile Hakim vekili istinaf talebinde bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince, istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalı şirket ile Hakim vekili temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 706. ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin resmi şekil koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran ancak yasanın öngördüğü şekil koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun "ifada sıra" başlıklı 97. maddesinde; "karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşularına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir" düzenlemesi yer almaktadır. TBK'nın 97. maddesinde yer alan birlikte ifa kuralı gereği dava konusu bağımsız bölümün bedelinin ödenmeyen kısmı davacıya depo ettirilmelidir.

Yapılan bu saptamalara göre; davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu nazara alınarak, dava konusu bağımsız bölümün sözleşme tarihindeki satış bedeli ile ödenmeyen 40.000,00TL arasında oran kurulması ve taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenerek ödenmeyen orana karşılık gelen, bakiye satış bedelinin davacıya depo ettirilmesi, depo edildiği takdirde davanın kabulüne, depo edilmemesi halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile ödenmeyen 40.000,00TL bedelin davacı yana depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.