Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2021/271 K.2021/2550

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine asıl davada 19.08.2014 birleştirilen davada 08.08.2017 günlerinde verilen dilekçeler ile asıl davada önalım nedeniyle tapu iptali ve tescil, birleştirilen davada satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; asıl davanın aktif husumet yokluğundan reddine, birleştirilen davanın davalı ... yönünden zamanaşımından reddine, diğer davalılar yönünden esastan reddine dair verilen 30/11/2020 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Asıl dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil, bozma sonrası birleştirilen dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescili isteğine ilişkindir.

Asıl davada davacı vekili, davacının 349 ada 3 parselde paydaş olduğunu, davalı ...'a ait 1/3 hissenin 28.10.2013 tarihinde davalı ...'na satıldığını belirterek ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.

Birleştirilen davada; davalılar vekili, zamanaşımı itirazında bulunarak ayrı ayrı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın açılmamış sayılmasına dair verilen ilk karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 16.01.2017 tarihli 2015/7295 esas ve 2015/277 karar sayılı ilamıyla; "...davacı tarafından HMK 119/b maddesindeki noksanlıkların yerine getirildiği anlaşıldığından, mahkemece, taraf teşkiline ilişkin başkaca noksanlıklar giderilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra davanın esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, ..." gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozma sonrasında birleştirilen davada davacı vekili, davacı ...'nun 349 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki ... hissesini 04/05/2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile, ... hissesini ise 28/12/2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalı ...'nun bu durumu bilmesine rağmen hisseleri hile ile ...'a devredip, daha sonra kendi adına tescili sağladığını beyan ederek satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescili isteğinde bulunmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda, ikinci hükümde davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekilince temyizi üzerine, Dairemizin ilamı ile; ''Somut olaya gelince; mahkemece davacı tarafından 04.05.2006 tarih 04825 yevmiye numaralı ve 28.12.2006 tarih 17171 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmelerine dayanılarak davalılar ..., ..., ... aleyhine açılan 349 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptali ile adına tesciline dair birleştirilen dosya hakkında bir karar verilmemesi doğru görülmemiş...'' şeklindeki gerekçe ile bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak asıl davanın aktif husumet yokluğundan reddine, birleştirilen davanın davalı ... yönünden zamanaşımı nedeniyle, diğer davalılar yönünden esastan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin esas dosyadaki davaya yönelik tüm, birleşen dosyadaki davada aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2)Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Somut olaya gelince; 04.05.2006 tarihli sözleşmenin tarafı davacı ve davalı ... olup sözleşme usulüne uygun biçimde düzenlenmiştir. Davacı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuş, davalı ... zamanaşımı def'ini ileri sürmüş, mahkemece davanın zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.

Uyuşmazlığın çözümünde zamanaşımının başlangıç tarihinin ne olacağı önemli bir sorun oluşturmaktadır. 04.05.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın zilyetliğinin davacıya devredildiği, davacının dava tarihine kadar zilyetliğini çekişmesiz olarak sürdürdüğü mahkemenin de kabulündedir. Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlediğinden söz edilmez. Hal böyle olunca davanın zamanaşımı süresi geçtiğinden bahisle reddine karar verilmesi doğru değildir.

O halde mahkemece, işin esasının incelenerek bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.