Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/4768 K.2009/4807

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-k.davalı ... Kooperatifi vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Davacı-karşı davalı SS. Gölbaşak Konut Yapı Kooperatifi, yanlar arasındaki Ankara 18. Noterliğince doğrudan düzenlenen 16.12.2003 tarihli ve 50083 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı-karşı davacı SS Anayön Konut Yapı Kooperatifinin haksız feshi sebebiyle uğradığı öne sürülen 45.000,00 TL menfi zarar ve 1.000,00 TL müsbet zararın tazminini talep etmiş, 13.04.2007 tarihli ıslah dilekçesi ile de menfi zarar kapsamında 57.441,00 TL’nin tahsilini istemiştir.

Davalı-karşı davacı SS Anayön Konut Yapı Kooperatifi ise Ankara 4. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2006/123 Esas-2006/75 Karar sayılı hükmü ile birleştirilen davasında; yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerine uymayarak zarara uğratıldığını ileri sürerek, 10.000,00 TL maddî tazminatın davacı-karşı davalı SS Gölbaşak Konut Yapı Kooperatifinden tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, davaların reddine karar verilmiş ve verilen karar davacı-karşı davalı SS Gölbaşak Konut Yapı Kooperatifi vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı ... Kooperatifi vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Yanlar arasında Ankara 18. Noterliğince doğrudan düzenlenen 16.12.2003 gün ve 50853 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yüklenici Kooperatif mülkiyeti SS Anayön Konut Yapı Kooperatifine ait olan Ankara Yenimahalle İlçesi Eryaman Susuz köyü mevkiinde bulunan, 44752 ada ve (1) numaralı parselinde tapuya tescilli 10277 m2 yüzölçümündeki arsa üzerine sözleşmede yazılı koşullarla (120) konutluk inşaatın yapımını ve (42) adet konutun arsa sahibine teslimini yüklenmiştir.

İşin süresi, 16.12.2003 günlü sözleşmenin (4.) maddesinde ve uygulama projelerinin ilgili Belediye tarafından onaylanması ve temel inşaat ruhsatının alınması tarihinden başlamak üzere, (40) ay içinde tamamlanmasını ve sözleşmenin 19. maddesinde belirtilen sebepler dışında hiçbir sebeple ilave süre verilmemesini yüklenici kooperatif kabul etmiştir.

Sözleşmenin (5.) maddesinde de arsa sahibi kooperatifin, sözleşmenin imzalanmasını takiben sözleşme konusu arsayı yüklenici kooperatife teslim etmesi ve yüklenicinin de yer tesliminden itibaren 7 gün içinde inşaat ruhsatı alımı için gerekli işlemlere başlaması ve yer tesliminden itibaren en geç 90 gün içinde inşaat ruhsatının alınması yanlarca kararlaştırılmıştır. Mahkemece, isabetli olarak tesbit edilip kabul edildiği üzere.

Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmü kapsamında, arsa sahibi kooperatif, düzenleme şeklinde yapılan sözleşmeden önce ve 15.06.2002 tarihinde yanlar arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşme uyarınca yer teslimini yüklenici kooperatife yapmış ve öncelikli edimini ifa etmiştir.

Yüklenici kooperatif ise az yukarıda açıklandığı gibi düzenleme şeklinde yapılan 16.12.2003 tarihli sözleşme tarihinden itibaren en geç 90 gün içinde dahi inşaat ruhsatını almamış ve bazı çalışmalar dışında inşaatın yapılması için gerekli işlemleri en az düzeyde de olsa yapmamıştır.

Dosya kapsamındaki bilgi ve belgeler, yanlarca karşılıklı gönderilen ihtarname kapsamları birlikte değerlendirildiğinde; yüklenici kooperatifin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici edimlerini ifa etmeme kararlılığında olduğu sonucuna varıldığı gibi; sözleşmede gösterilen haklı gecikme sebeplerinin ve yasal gecikme nedenlerinin gerçekleşmiş bulunduğunu yasal delillerle kanıtlamamıştır.

Kaldı ki, arsa sahibi kooperatif tarafından fesih bildirimi yüklenici tarafından kabul edilerek dava açılmıştır. Mahkemece, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshinde arsa sahibi kooperatifin haklı olduğunun kabulü isabetlidir. BK’nın 108. maddesi hükmü gereğince; sözleşmeyi bozan alacaklı, kendisine düşen borcu ödemekten kaçınabilir ve yapmış olduğu ödemeyi de geri isteyebilir.

Ayrıca borçlu kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini kanıtlayamazsa, alacaklı sözleşmenin geçersiz kalmasından doğan zararın tazminini de isteyebilir. Somut olayda az yukarıda açıklanan sebeplerle, yüklenici kooperatif sözleşmenin feshinde tamamen kusurlu olduğundan olumlu ve olumsuz zararın tazminini arsa sahibinden isteyemez.

Ancak yüklenici tarafından yapılan iş ve işlemlerden arsa sahibi yararlanabiliyor ise, Borçlar Kanunu’nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici, yaptığı iş ve işlemlerden bedelini, arsa sahibinden isteyebilir.

Somut olayda da, 07.03.2007 günlü bilirkişi raporunda da tesbit olunup açıklandığı üzere, hafriyat bedeli, kereste nakliyesi ve konteynır nakliye bedeli, ayaklı tabela, elektrik panosu, mimari proje ve üst birlik yapı kooperatifine yapılan ödemelerde arsa sahibi kooperatifin yararlanacağı bildirilmiş ve davalı-karşı davacı arsa sahibi kooperatif belirtilen tesbitlere karşı bir itiraz ileri sürmemiştir.

O halde arsa sahibinin malvarlığında değer yarattığından toplamı 57.441,40 TL yapılan iş ve işlerin bedelini, yüklenici kooperatif talep edebilir.

Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 20. maddesi hükmü gereğince yanlarca kararlaştırılan ceza koşulu kapsamında yüklenici tarafından yapılan işlerin bedelinin istenemeyeceği kabul edilerek yüklenici kooperatifin davası tümden reddedilmiş ise de; az yukarıda açıklanan giderlerin tahsiline ilişkin davanın reddine karar verilmesinde isabet bulunmamaktadır.

Çünkü fesih halinde yüklenicinin o tarihe kadar yaptığı inşaattan hiçbir bedel talep edemeyeceğine dair sözleşmeye konan hüküm, BK’nın 20. ve HGK’nun 20.03.1974 tarih 1970/1-1053 E, 1974/222 sayılı kararı gereğince, haksız ve iyiniyet kurallarına aykırı olması nedeniyle geçersiz bir ceza hükmü olduğundan yanları bağlayıcı olarak kabul edilemez.

O halde 07.03.2007 tarihli bilirkişi kurulu raporunda gösterilen yüklenici kooperatif tarafından yapılan iş bedellerinin toplamı olan 57.441,40 TL alacağın ıslah edilen miktara ıslah tarihinden, geriye kalan miktara ise yüklenicinin davası tarihinden geçerli olmak ve değişen oranlar gözetilmek suretiyle avans faizi ile birlikte davalı SS Anayön Konut Yapı Kooperatifinden tahsiline karar verilmesi gerekirken; yüklenici kooperatifin davasının tümden reddine karar verilmesi doğru olmamış, ve kararın bozulması gerekmiştir.