Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/7633 K.2009/865

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekilleri ve ...’ın alacağını temlik alan İnci Tekstil Ürünleri San.Tic.A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmiş ve temlik alanca duruşma istenmiş ise de davetiye masrafı bulunmadığından duruşma isteğinin reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Üçüncü kişiler tarafından arsa sahibi ile satış vaadinde bulunan yüklenici aleyhine açılan 2002/295, 2002/296, 2002/297 ve 2004/52 esas sayılı davalarda; noterde biçimine uygun olarak düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle davalı yükleniciden villa satın aldıkları, bitmiş haldeki bedelini ödemelerine rağmen davalı yüklenicinin inşaatı tamamlamayarak villaları kaba inşaat seviyesinde teslim ettiği, villaların kalan ince işlerini kendilerinin tamamladıkları ve sonrasında arsa sahibi ile satış vaadinde bulunan yüklenici aleyhinde tapu iptali ve tescil davası açtıkları,

ancak davaların retle sonuçlanarak ifanın imkansız hale geldiği ileri sürülerek uğranılan zararın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili istenmiş, bilahare davalar ıslah edilerek satışı vaat edilen villaların dava tarihindeki rayiç değerleri davalı yükleniciden, kaba inşaat seviyesinde teslim edilen villaların tamamlama bedelleri de davalı arsa sahibinden talep edilmiştir.

Yüklenici tarafından arsa sahibi aleyhine açılan 2004/252 esas sayılı davada; arsa payı karşılığı villa yapımına ilişkin olarak taraflar arasında biçimine uygun olarak düzenlenen 10.08.1992 tarihli asıl ve 25.09.1998 tarihli ek sözleşmelerin Safranbolu Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.05.2000 tarih ve 1999/167 esas- 2000/85 karar sayılı kararı ile ileri etkili feshedildiği ve kararın Yargıtay’dan geçerek 15.06.2001 tarihinde kesinleştiği ileriye sürülerek fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydıyla 120.000,00 TL imalât bedelinin tahsili istenmiş, bilahare verilen ıslah dilekçesi ile talep 255.000,00 TL artırılarak 375.000,00 TL’ye çıkarılmıştır.

Arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan mukabil davada ise; başka bir yüklenici ile sözleşme yapma fırsatının kaçırılması, ek sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi ile dava tarihi arasındaki fiyat artışları nedeniyle eksik işlerin ikmâli için daha fazla harcama yapılacak olması ve yüklenicinin borcundan dolayı yükleniciye isabet eden 2 adet villanın alacaklı Halk Bankası tarafından satılması sonucunda oluşan 100.000,00 TL menfi zararın tahsili istenmiş, fazla haklar saklı tutulmuştur.

Mahkemece 2002/295 esaslı davada bozmaya uyularak her iki davalı bakımından davanın kısmen kabul-kısmen reddine, 2002/296 esaslı davada satış vaadinde bulunan yüklenici hakkındaki davanın kabulüne, arsa sahibi hakkındaki davanın kısmen kabul-kısmen reddine, 2002/297 ve 2004/52 esas sayılı davalarda satış vaadinde bulunan yüklenici hakkındaki davaların kabulüne, arsa sahibi hakkındaki davaların reddine, 2004/252 esaslı davada ve cevapla açılan mukabil davada ise davaların ayrı ayrı kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekilleri ile karar tarihinden sonra 2002/296 esas sayılı dosyanın davacısı olan ...’dan alacağı temlik alan İnci Tekstil Ürünleri San.Tic.A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Üçüncü kişilerce açılan davalarda;

Davacıların, davalı arsa sahibine yönelik talebi “tamamlama bedeline” ilişkindir. Mahkemece tamamlama bedeline değil, sözleşmesine göre farklı yapılan imalâtlardan dolayı oluşan kalite farkına hükmedilmiştir.

Davacıların, satış vaadinde bulunan davalı yükleniciden kaba inşaat seviyesinde teslim aldıkları villaların eksik işlerinin tamamlanması için yaptıkları harcamaları davalı arsa sahibinden talep edebilecekleri, başka bir anlatımla davalı arsa sahibinin tamamlanan işlerin bedelinden dolayı kalite farkları dahil davacılara karşı sorumlu olduğu kuşkusuzdur.

Bu durumda uyuşmazlık, dava konusu villaların davalı yüklenici tarafından hangi seviyede iken davacılara teslim edildiği, davacılar ile davalı yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalat oranlarının ne olduğu, tamamladıkları işlerden dolayı davacıların ne miktar alacağa hak kazandıkları konusundadır.

Mahkemece üç kez bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

İnşaat mühendisi Mete Can tarafından düzenlenen raporlarda; davacı ... San.Tic.A.Ş. tarafından gerçekleştirilen imalât oranı %55, imalât bedeli 81.036,68 TL; davacı ... Başar tarafından gerçekleştirilen imalât oranı %55, imalât bedeli 26.319,42 TL; davacı ...

Altunsoy tarafından gerçekleştirilen imalât oranı %55, imalât bedeli 27.884,81 TL; davacı ... tarafından gerçekleştirilen imalât oranı %55, imalat bedeli 52.282,43 TL olarak saptanmışken, inşaat mühendisi ...tarafından düzenlenen raporlarda; davacı ... San.Tic.A.Ş. tarafından gerçekleştirilen imalat oranı %48, imalat bedeli 59.757,00 lira, kalite farkı 18.000,00 lira olmak üzere toplam 77.757,00 TL; davacı ...

Başar tarafından gerçekleştirilen imalât oranı %26, imalât bedeli 10.819,00 TL, kalite farkı 8.000,00 TL olmak üzere toplam 18.819,00 TL; davacı ... .... tarafından gerçekleştirilen imalât oranı %50, imalât bedeli 18.669,50 TL, kalite farkı 10.000,00 TL olmak üzere toplam 26.669,50 TL; davacı ... tarafından gerçekleştirilen imalât oranı % 0 (sıfır), imalât bedeli ve kalite farkı 0 TL olarak saptanmıştır.

Görüldüğü gibi davacılar tarafından gerçekleştirilen imalâtların oranlarında ve tamamlanan işlerin bedelinde önemli oranda farklılıklar bulunmaktadır.

Bilirkişi kurulundan alınan üçüncü raporda imalât oranları arasındaki çelişkiler giderilmediği gibi, tamamlanan işlerin bedeli yönünden bir inceleme yapılmamış, davacıların davalı arsa sahibinden ancak sözleşmesine göre farklı ve kaliteli yaptıkları imalâtlardan dolayı oluşan kalite farklarını talep edebileceği belirtilerek bu yönde hesaplama ve inceleme yapılmıştır. Bu haliyle alınan bilirkişi kurulu raporu hüküm tesisine yeterli ve elverişli değildir.

O halde mahkemece yeniden atanacak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınarak davacı üçüncü kişilerce gerçekleştirilen imalâtların oranı konusundaki çelişkiler giderilerek imalat oranları belirlenmeli, davacılarca tamamlanan işlerin bedeli 2002/295, 2002/296 ve 2002/297 esaslı davalar bakımından davaların açıldığı 10.10.2002 tarihindeki, geç açılan 2004/52 esas sayılı dava bakımından ise satış vaadi şerhinin iptâline dair kararın kesinleştiği 05.06.2002 tarihindeki serbest mahalli rayiçlerle hesaplanıp davalı arsa sahibinden tahsiline karar verilmelidir.

Raporlar arasındaki çelişkiler giderilmeden eksik inceleme ve hatalı değerlendirmeyle yazılı şekilde yalnızca kalite farkına hükmedilmesi doğru olmamıştır.

3-Yüklenici tarafından açılan davada:

Davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında aktolunan arsa payı karşılığı villa yapımına ilişkin 10.08.1992 tarihli asıl ve 25.09.1998 tarihli ek sözleşmeler Safranbolu Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.05.2000 tarih ve 1999/167 esas, 2000/85 karar sayılı ilamı ile ileriye dönük olarak feshedilmiş ve karar Yargıtay’dan geçerek 15.06.2001 tarihinde kesinleşmiştir. Eldeki davada davacı yüklenici imalât bedelinin tahsilini talep ve dava etmiş, alacağın hangi tarihteki fiyatlarla hesaplanıp istendiği konusunda ise bir açıklama yapılmamıştır. Bilirkişi kurulundan alınan 28.11.2007 tarihli raporda; villa adedi bakımından taleple bağlı kalınarak 19 adet villada yapımı gerçekleştirilen imalatın bedeli davanın açıldığı

2004 yılının bayındırlık birim fiyatlarıyla 711.257,00 TL olarak saptanmış, mahkemece dava kabul edilerek davada talep edilen 375.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalı arsa sahibinden tahsiline, fazla hakların saklı tutulmasına karar verilmiştir.

Satış vaadi sözleşmeleri ile yükleniciden villa satın alan üçüncü kişilerce arsa sahibi ve yüklenici hasım gösterilmek suretiyle açılan tapu iptali ve tescil davaları retle sonuçlanarak kesinleştiğinden davacı yüklenici yapılan imalatın bedelini talep etmekte haklıdır. Ancak davacı yüklenicinin talep edebileceği bedel; yapılan imalatın feshin kesinleştiği 15.06.2001 tarihindeki serbest mahalli rayiçlere göre hesaplanacak değeri ile sınırlıdır.

Davanın 3 yıllık gecikmeyle 16.06.2004 tarihinde açılmış olması nedeniyle artan zarardan davalı arsa sahibi sorumlu tutulamaz. Bilirkişilerce davanın geç açılmasındaki kusur ve sorumluluğun davacıda -yüklenicide- olduğu gözardı edilerek artan zarardan davalı arsa sahibinin sorumlu tutulması ve hesaplamanın davanın açıldığı 2004 yılı bayındırlık birim fiyatlarıyla yapılması doğru olmamıştır.

Öte yandan dava dilekçesinde alacağa reeskont faizi uygulanması talep edildiği halde yasal faize hükmedilmesi de doğru bulunmamıştır.

Mahkemece yapılacak işlem; davacının imalat bedeli alacağını feshin kesinleştiği 15.06.2001 tarihindeki serbest mahalli rayiçlerle hesaplatmak, 669 ada 2 parseldeki A-1 ve A-2 nolu villalara ait tedavüllü tapu kayıtlarını ve akit tablolarını celb ederek bu villaların sözleşme hükümlerine göre kime isabet ettiğini, tapuda tesis edilen kat irtifakında kimin adına tescil edildiğini, yüklenici tarafından yada yüklenicinin borcundan dolayı satılıp satılmadığını açıklığa kavuşturmak,

yüklenici tarafından yada yüklenicinin borcundan dolayı satılmışsa bu villaların feshin kesinleştiği tarihteki rayiç değerini belirleyerek yüklenici alacağından mahsup etmek, sonucuna göre karar vermekten ibarettir.

4-Arsa sahibi tarafından açılan mukabil davada;

Arsa sahibi mukabil davasında menfi zararlarının tahsilini istemiş, menfi zararlarını başka bir yüklenici ile sözleşme yapma fırsatının kaçırılması nedeniyle uğranılan zarar, yüklenici borcundan dolayı satılan 2 adet villanın bedeli ve fiyat artışları nedeniyle eksik işlerin ikmali için fazladan ödenecek bedel olarak açıklamıştır.

Bilirkişi kurulundan alınan 28.11.2007 tarihli raporda; dava tarihi itibariyle inşaat maliyetlerinde %30 oranında artış olacağından mukabil davacının eksik işler bedelinin %30’una tekabül eden oranda 74.405,00 TL, yüklenici borcundan dolayı satılan villalardan dolayı da 60.000 TL olmak üzere toplam 134.405,00 TL menfi zararının bulunduğu bildirilmiş, mahkemece bu rapor dayanak alınarak mukabil davanın kabulüne karar verilmiştir.

Eksik işler bedeli yada eksik işler bedelinde zamanla oluşacak artışlar menfi zarar olmayıp müspet zarardır. Bu kalem alacak ancak sözleşmenin ifasının istenmesi halinde talep ve dava edilebilir. Sözleşme feshedilmiş olduğundan bu kalem alacağın reddi gerekir.

Yüklenici borcu nedeniyle satılan villaların bedeli arsa sahibi bakımından menfi zarar oluşturmakta ise de, ödeme olarak değerlendirilmesi gerektiğinden kanıtlanması halinde satılan villaların feshin kesinleştiği tarihteki rayiç bedelinin yüklenici alacağından mahsubu gerekir.

Başka bir yüklenici ile sözleşme yapma fırsatının kaçırılmış olması nedeniyle uğranılan menfi zararlara ilişkin olarak da dosyaya hiçbir delil ibraz edilmemiş, bu kalem alacakla ilgili iddia kanıtlanamamıştır. Bu durumda mukabil davanın tümden reddi gerekirken kabulü doğru olmamıştır.

Açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.