Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2008/774 K.2008/2436

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı istemine ilişkin olup, mahkemece sözleşmede kararlaştırılan maktu kiranın tahsiline dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacının ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı ve bu sözleşmeye göre yüklenicinin edimini zamanında yerine getirmediği, bu nedenle kira tazminatı ile sorumlu olması gerektiği hususu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, sözleşmede gecikme halinde maktu kira parasının ödeneceği kararlaştırılmış ise bu miktarın hangi süre ile tarafları bağlayacağı hususundadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür. Eser sözleşmesi ile taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Yüklenicinin borcu inşaat yapımı, arsa sahibinin borcu da yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri borcudur.

Sözleşmeler hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra, şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, taraflar sözleşme gereğini aynen yerine getirmek zorundadır. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesi denilmektedir.

Borçlu sözleşmeden doğan edimini zamanında yerine getirmez ise alacaklı BK’nın 106/II. maddesinde kendisine tanınan seçimlik hakkını kullanarak gecikme tazminatını da talep edebilir. İfanın gecikmesinde borçlu kusursuzluğunu kanıtlayamadığı sürece bundan doğan zarardan sorumludur.

Değişen koşullar karşısında sözleşmenin feshi ya da yeni koşullara göre uyarlanması konusunda özel olarak öngörüldüğü durumlar vardır. Hasılat kirasında kiradan indirim hakkı (BK.md.282); bağışlama taahhüdünden rücu (BK.md.245); eser sözleşmesinde ücretin arttırılmasını isteme hakkı (BK.md.365) gibi. Bu şekilde özel düzenleme bulunmamasına rağmen, genel olarak doğruluk ve güven kuralları gereği kabul edilen hallerde de sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması talep edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini isteme hakkıdır. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep hakkı ise kanundan doğan bir haktır (BK. md. 106/I).

Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle talep edilebilecek olan kira tazminatı, teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır. Kira tazminatı miktarı sözleşme yapılırken kararlaştırılabilir, bu şart geçerlidir. Tarafların maktu olarak belirledikleri miktar talep edilebilecek olan miktardır. Sözleşmede böyle bir şartın bulunmaması halinde ise talep edilebilecek tazminat miktarı, tespit edilecek olan rayiçlere göre belirlenir.

Arsa sahibinin karşı yanın edimini zamanında yerine getirmesi amacıyla sözleşmede kararlaştırılan kira parası ile gecikmenin süresine bakılmaksızın bağlı kalacağının kabul edilmesi, edimini sözleşmeye göre tam ve eksiksiz olarak zamanında yerine getirmeyen yüklenicinin uzun süreli gecikmelerde sözleşmede kararlaştırılan ve zamanla rayiçlere göre düşük kaldığı anlaşılan kira (gecikme) tazminatı ile sorumlu tutulmasının iyiniyet kuralları ile bağdaştığı kabul edilemez.

Sözleşmeye konulan kira tazminatı şartı, edimin zamanında yerine getirilmesini güvence altına almak amacını taşımaktadır. Böyle bir şart konulmamış olsaydı alacaklı daha iyi durumda olacaksa, şartın amacı da gerçekleşmemiş demektir. Ayrıca sözleşmede asıl olan borcun sözleşme şartlarına uygun olarak zamanında yerine getirilmesidir. İfanın uzun süreli olarak yerine getirilmemesi hali tarafların sözleşmeden bekledikleri bir şey de değildir.

O halde maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarara ayrıca iyiniyet kuralları ile hakkaniyete aykırıdır. Sözleşmede kararlaştırılan maktu kira parasının uzun süre tarafları bağlamayacağı kabul edildikten sonra, kararlaştırılan bu miktarın hangi süre ile yanları bağlayacağı sorununa gelince.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin yapım süresi genellikle birkaç yıl olup, çok uzun bir zamana yayılmamaktadır. Sözleşmedeki işin süresi de dikkate alındığında kararlaştırılan kiranın bir yıl süre ile geçerli olacağının kabulü olayın özelliğine de uygun düşecektir. Bu nedenle gecikme (kira) tazminatı hesaplanırken ilk yıl için kararlaştırılan maktu miktarın takip eden süre için de bilirkişice belirlenen rayiç kiranın dikkate alınması gerekir.

Mahkemece gecikilen sürenin tamamı için sözleşmede kararlaştırılan maktu kira esas alınarak alacak miktarının hesaplanmış olması doğru görülmemiştir.

Kararın açıklanan nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.