Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2009/7071 K.2010/7282

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, sözleşmenin feshi ve tapu iptâli tescil istemleriyle açılmış, mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapu iptâli ve tescil isteminin reddine karar verilmiş, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada bulunan Kütahya 2. Noterliğince düzenleme şeklinde yapılan 30.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi olarak ... ve ..., yüklenici olarak ... tarafından imzalanmıştır.

Sözleşmede 2450 ada 6 ve 7 parsellerin tevhidinden oluşan 2450 ada 28 parsel numaralı taşınmaz üzerine 6 adet bağımsız bölüm yapılması, ...'a zemin kattan, ...'ya 2. kattan birer daire verilmesi, kalan 4 dairenin davalı yüklenici ...'e ait olması, inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 20 ay olduğu kararlaştırılmıştır.

Yargılama sırasında yapılan keşif sonrası inşaat mühendisi Hakan Altınkaynak tarafından düzenlenen bilirkişi raporunda, inşaatın seviyesinin %9 olduğu açıklanmıştır.

Mahkemece sözleşmede kararlaştırılan inşaat süresinin fazlasıyla aşıldığı, davalı yüklenici ...'ün inşaatı ancak %9 oranında gerçekleştirdiği, bu şekilde yüklenici ...'ün temerrüde düştüğü gerekçesiyle 30.07.2001 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş, fesih konusu davacılar ile davalı yüklenici ... tarafından temyiz edilmediğinden kesinleşmiştir.

Dosyaya Kütahya 2. Noterliğince gönderilen 30.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi olarak davacıların, yüklenici olarak davalı ...'ün adlarının yazılı olduğu ve imzalarının bulunduğu, bunun dışında Nihat Dere isimli kişinin sözleşmenin tarafı olmadığı anlaşıldığından, ... isimli kişiden kararın hüküm bölümünde sözedilmesi sonuca etkili görülmemiştir.

Davacı arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yanında tapu iptâli tescil isteminde de bulunmuşlardır. Dava konusu 2450 Ada 28 parsel numaralı taşınmaz üzerinde yapımına başlanan bina nedeniyle 13.05.2002 tarihinde kat irtifakı kurulmuştur. Kat irtifakının kurulması sırasında yüklenici ... ile dava dışı ...'nın hazır olduğu anlaşılmaktadır. Kat irtifakının kurulduğu gün davacı ... parseldeki payının 2/3'nü tapuda, dava dışı ...'ya devretmiştir.

Bu işlemin davalı yüklenicinin talimatıyla gerçekleştiği gerçek bir satış olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye devredilecek pay kapsamında yapıldığı, gerek kat irtifakının kuruluşu ve diğer tapu belgelerinden anlaşılmaktadır.

Davacıların sözleşmenin yapıldığı 30.07.2001 tarihinde davalı yüklenici ...'e sözleşme gereği yükleniciye düşen dört adet bağımsız bölümün satış yetkisini verdikleri, yüklenicinin verilen bu vekâletnameye dayanılarak kat irtifakı kurulması sırasında davacı arsa sahiplerini temsil ettiği belirlenmiştir.

Kat irtifakının 13.05.2002 tarihinde kurulmasından sonra dava dışı ... adına kayıtlı olan 1 numaralı bağımsız bölümün davalı ...'a 25.07.2002 tarihinde, 5 numaralı bağımsız bölümün 03.02.2003 tarihinde davalı ...'ye tapuda satıldığı belirlenmiştir.

Taşınmaz üzerindeki 4 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu 13.05.2002 tarihinde davacı ... vekili olarak davalı yüklenici ... tarafından dava dışı Hasan Durgun ve ...'ya tapuda satıldığı, 4 numaralı bağımsız bölümün daha sonra ... tarafından ...'ya tapuda devredildiği, ... tarafından da 4 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin 03.02.2003 tarihinde davalı ...'ye tapuda devredildği, halen 4, 5 ve 6 bağımsız bölümlerin ... adına, 1 numaralı bağımsız bölümün ... adına tapuda kayıtlı oldukları belirlenmiştir.

Mahkemece davacı arsa sahiplerinin tapu iptâli ve tescil istemlerinin reddine karar verilirken Medeni Kanun'un 1023. maddesine dayanılmış, davalılar ... ve ...'nin kötüniyetli olduklarının muvazaalı işlem yaptıklarının kanıtlanamadığı gerekçesine dayanılmıştır.

Davacı arsa sahiplerinin tapu iptâli ve tescil istemleri yüklenici ...'le imzaladıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi nedenine dayanmaktadır. Davacılar vekili mahkemeye verdiği 29.01.2009 günlü dilekçesinde bunu açıklamıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri sonucu yükleniciye veya onun gösterdiği kişilere tapu devri yapılması avans niteliğindedir.

Kendilerine tapu devri yapılan kişilerin gerçek malik olabilmeleri için yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerini tam olarak yerine getirmesi gerekir.

Yüklenicinin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda tapu devri yapılan kişilerin malik olmaları mümkün olmadığı gibi, gerek bu kişilerin gerekse bu kişilerden pay veya bağımsız bölüm satın alan 3. kişilerin Medeni Kanun'un 1023. maddesinden faydalanmaları, iyiniyetli kabul edilmeleri mümkün değildir.

Somut olayda, davacılar ile davalı yüklenici ... arasındaki 30.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshine karar verildiğine ve bu karar davacılar ile davalı yüklenici ... tarafından temyiz edilmeksizin kesinleştiğine göre, gerek davalı yüklenicinin ve gerekse onun talimatıyla ve elinde bulunan arsa sahiplerine ait vekâletname ile yaptığı satış sonucu devralan kişilerin malik olmaları ve Medeni Kanunun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün değildir.

Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş olması dikkate alınmak suretiyle davacıların tapu iptâli ve tescil istemlerinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken, Medeni Kanunun 1023. maddesi gerekçe yapılarak ve davalılar ... ile ...'nin iyiniyetli malik olduklarından sözedilerek, tapu iptâli ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.