Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E.2009/7155 K.2010/7275

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

- KARAR -

Dava, tapu iptâli tescili istemiyle açılmış; mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ve verilen karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Yanlar arasında Erzurum 3. Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 03.12.1998 tarih, 24619 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözlemesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Davacıların miras bırakanı ... yüklenici; davalı ... ise, arsa sahibi sıfatlarıyla sözleşmeyi imzalamışlardır. Yüklenici ..., davalının kayden maliki bulunduğu 68 numaralı parsele sözleşmede yazılı koşullarla inşaat yapımını ve davalıya ait sekiz adet bağımsız bölümün 30.10.2000 tarihinde teslimi yüklenmiştir.

Dava, yüklenici ... mirasçılarınca açılmış ve yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklendiği edimini ifa ettiğinden ve sözleşme uyarınca taşınmazın mülkiyetinin temlikini isteme hakkı gerçekleştiğinden sözleşme konusu 68 numaralı parselin davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile davacılar adına tesciline karar verilmesi istenmiş ve mahkemece kayden davalı adına tescili bulunan 875 ada 68 numaralı parselin tapu kaydının tamamının iptâli ile davacılar adına veraset ilâmındaki hisseler arasında tapuya tesciline karar verilmiştir.

Yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde; yapılması gereken inşaatın kaç katlı ve ne miktarda bağımsız bölümü olacağına ilişkin hüküm bulunmadığı anlaşıldığı gibi; davacıya hangi taşınmaz ya da bağımsız bölümlerin verilmesi gerektiğine dair bir kayıt da bulunmamaktadır.

Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklendiği edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde eder ve sözleşmenin reddedilmeyecek derecede ifasıyla sonuçlanması durumunda da elde ettiği şahsi hakkına dayalı olarak da arsa sahibi ya da sahiplerinden mülkiyet hakkının devrini isteyebilir.

Yüklenicinin tescil isteyebilme hakkının doğumu için de; sözleşme ile yapımı yüklenilen inşaatın 3194 Sayılı İmar Yasası ve bağlı mevzuatına, yapı ruhsatına ve onaylı mimari projesine uygun şekilde yapılması ve ayrıca fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlamış olması zorunludur.

Bilirkişi raporu ve dosya kapsamındaki deliller birlikte değerlendirildiğinde; inşaatın yasal şekilde yapılıp yapılmadığı, bu kapsamda tamamen ya da kısmen “kaçak” olup olmadığı anlaşılamamaktadır. 3194 Sayılı İmar Yasası'nın 21. maddesi hükmü gereğince, aynı Yasa'nın 26. maddesinde gösterilen istisnalar hariç inşaat yapımı ilgilisine göre Belediye yada Valililik'ten alınacak izne bağlıdır.

Başka bir anlatımla kural olarak ilgili makamlardan yapı ruhsatı alınmadıkça yapılan inşaat “tamamen kaçak” yapı ruhsatına kısmen aykırı olarak yapılmış ise kısmen “kaçak yapı” sayılır. Bu durumda 3194 Sayılı Yasa'nın 32. maddesi gereğince ilgili makamca yapı tatil tutanağı düzenlenir. Yapının yasal hale getirilmemesi durumunda da inşaatın tamamen ya da kısmen yıkımına ve ayrıca ceza yaptırımı uygulanmasına aynı Kanunun 42. maddesi gereğince karar verilir.

Bu hukuksal sebeplerle, mahkemenin öncelikle Erzurum Belediye Başkanlığı'ndan inşaatın işlem dosyasının ve bu kapsamda yapı ruhsatıyla onaylı mimari projesinin getirtilerek, uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle uygulattırılması ve inşaatın tamamen ya da kısmen yapı ruhsatına ve onaylı mimari projesine uygun yapılıp yapılmadığının belirlenmesi gerekmektedir.

İnşaatın tamamen ya da kısmen kaçak olduğunun saptanması durumunda da; bilirkişi raporu Belediye Başkanlığı'na gönderilerek, inşaatın yasal hale getirtilmesinin olanaklı olup olmadığı sorulmalı ve yasal hale getirtilmesi mümkün ise davacı tarafa inşaatın yasal hale getirilebilmesi amacıyla gerekli işlemleri yapabilmesi için yetki ve yeterli süre verilmelidir.

İnşaatın yasal olduğunun saptanması ya da yasal hale getirilmesi ve davacıların sözleşme gereğince kendilerine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının temlikini isteyebilme haklarının doğmuş olduğunun saptanması durumunda da; tapu kaydında “cins” tashihi yaptırılarak ve bilirkişi kuruluna kat irtifakı kurulmasına esas teşkil edecek şekilde bağımsız bölümlerin arsa paylarının ve bağımsız bölümlerle irtifak paylarının irtibatını gösterir şekilde rapor hazırlatılmalı ve davacıların hakettiği arsa paylarının bağımsız bölümlerle irtibatları da gösterilmek suretiyle iptâli ile davacılar adına tesciline karar verilmelidir. Yukarıda açıklanan hukuksal sebeplerin gerçekleşmediğinin saptanmış olması durumunda da davanın reddine karar verilmelidir.

Mahkemece, davalıya ait bağımsız bölümlere ait payların da bulunduğu gözetilmeden davalı adına tescilli tapu kaydının tümünün iptâliyle davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi de kabul şekli bakımından dahi doğru olmamıştır.

Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.